北京中鼎经纬实业发展有限公司租赁解除不还房屋的法律问题及处理方案

租赁解除不还房屋是什么？

租赁解除不还房屋是指在租赁合同关系中，承租人在租赁期限届满或者因其他原因导致租赁合同解除后，未按照约定的时间将房屋返还给出租人的情形。这种行为不仅违反了租赁合同的约定，也可能涉嫌构成侵权甚至违法行为。

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”若承租人在租赁关系终止后仍拒不返还租赁房屋，则需承担相应的法律责任。《民法典》还规定了承租人未按照约定的时间支付租金的违约责任，以及出租人的权利。

在司法实践中，租赁解除不还房屋的现象较为常见，尤其是在商业租赁和住宅租赁领域。造成这种现象的原因有很多，如承租人因经营不善无力支付租金、续签协议未能达成一致、或者承租人擅自改变房屋用途等。无论何种原因，租赁解除后不返还房屋的行为都可能引发复杂的法律纠纷。

租赁解除不还房屋的法律问题及处理方案 图1

在解决租赁解除不还房屋的问题时，当事人应当注意以下几个方面：

1. 及时通知义务：出租人在发现承租人未经协商单方面占用房屋时，应当立即向其发出书面通知，催促其限期履行腾退义务。如果对方拒绝配合，则可以考虑通过法律途径解决问题。

2. 解除合同的程序性要求：虽然租赁合同已经解除，但如果双方在原租赁合同期限内未就续租达成一致，则承租人负有返还房屋的法定义务。出租人在主张权利时，应当注意保留相关证据，催告函、谈话记录等。

3. 寻求专业法律帮助：对于涉及金额较大或争议较为复杂的案件，当事人可以寻求律师的帮助，确保自身权益得到妥善维护。

租赁解除不还房屋的法律后果

如果承租人拒绝返还租赁房屋，则可能面临一系列严重的法律后果。从民事责任、行政责任以及刑事责任三个层面进行分析：

1. 民事责任

（1）违约责任：

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定：“租赁物在承租人返还时应当符合按照约定或者习惯使用的状态。”如果承租人在租赁关系解除后未及时腾退房屋，则可能构成违约。出租人可以依据合同约定要求其承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。

（2）损害赔偿：

《民法典》第七百三十五条规定：“租赁物在承租人返还时有损坏的，承租人应当承担相应赔偿责任。”如果承租人在占用期间对房屋造成损坏，则需要根据实际损失程度进行赔偿。由于承租人的不配合行为导致出租人无法正常出租房屋而产生的预期收益损失，也可以要求其进行赔偿。

2. 行政责任

（1）行政处罚：

租赁解除不还房屋的法律问题及处理方案 图2

在些情况下，如果承租人在租赁关系解除后不仅拒不返还房屋，还存在擅自改变房屋使用性质、违规搭建等违法行为，则可能面临住房和城乡建设部门的行政处罚。依据《城市出租管理办法》的相关规定，行政机关可以对其进行罚款、吊销营业执照等处罚。

（2）纳入信用黑名单：

随着我国信用体系的不断完善，承租人的违约行为可能会被记入个人或企业的信用记录中。这种“一处失信，处处受限”的机制将对当事人的社会信用造成严重影响。

3. 刑事责任

在极端情况下，如果承租人恶意占有他人房屋并且拒不返还，则出租人可以考虑向机关报案，追究其刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》第二百七十条的规定：“以非法占有为目的，采用暴力、威胁或者其它手段强行占用他人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。”虽然这并不是一个常见的罪名，但如果承租人的行为确实符合相关构成要件，则可能会被追究刑事责任。

租赁解除不还房屋的处理流程

在实际操作中，针对租赁解除后承租人不返还房屋的纠纷，建议按照以下步骤进行处理：

1. 确认合同解除状态

出租人需要确认租赁合同是否已经依法解除。如果双方协商一致同意解除合同，则应当以书面形式确认解除时间及后续事项；如果是因为承租人的违约行为导致合同被提前解除，则应当保留相关证据以证明其违约事实。

2. 发出书面催告通知

在确定合同解除后，出租人应当立即向承租人发出书面的催告通知，要求其在限期内办理房屋腾退手续并返还钥匙等物品。该通知可以通过邮寄或者现场送达的方式完成，并建议留存送达证明。

3. 协商解决争议

如果承租人在合理期限内未予配合，则出租人可以尝试与之进行协商，寻求和解的可能性。针对已经投入的装修费用，双方可以选择折价补偿的方式解决争议；对于未支付的租金，则可以通过分期付款等方式达成一致。

4. 申请调解或仲裁

如果通过直接沟通无法解决问题，则当事人可以向当地人民调解委员会或者相关仲裁机构申请调解或仲裁。在申请过程中，出租人应当提交完整的证据材料，包括租赁合同、解除通知、催告函件等文件。

5. 起诉至人民法院

对于调解不成的争议，出租人可以选择向人民法院提起诉讼，要求承租人返还房屋并支付占用期间的费用。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十六条的规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”如果在诉讼过程中，法院将依法判决承租人返还房屋，并可以要求其支付相应的占用费。

6. 强制执行

如果承租人无视生效法律文书仍拒不履行义务，则出租人可以向人民法院申请强制执行。在执行阶段，法院将会采取强制措施迫使被执行人腾退房屋，必要时还可以依法查封、扣押甚至拍卖相关财产以清偿债务。

租赁解除不还房屋的风险防范

为了避免租赁解除后发生承租人不返还房屋的情况，在订立租赁合双方应当特别注意以下几点：

1. 明确合同条款：在租赁条款中详细约定房屋腾退的程序、时间要求和违约责任等内容。

2. 加强履约管理：出租人在日常经营管理中应当密切关注承租人的经营状况，及时发现并解决可能出现的问题。

3. 建立应急预案：提前准备好应对突发事件的方案，确保在发生租赁关系终止时能够迅速有效地处理后续事宜。

通过事前预防和事后追责相结合的方式，可以最大限度地降低租赁解除不还房屋的风险，维护出租人的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）