房屋租赁案例分析：合同请求权基础竞合与司法实践探讨

房屋租赁关系作为一项重要的民事法律活动，在城市化进程加速的背景下愈发频繁。随着我国法治建设的不断完善，《民法典》及相关法律法规为处理租赁纠纷提供了明确的法律依据。以“房屋租赁案例分析”为主题，结合发布的指导性案例及司法解释，探讨租赁合同中的请求权基础竞合问题及其在司法实践中的表现。

关于房屋租赁的法律纠纷频发，尤其是在租赁双方的权利义务界定上，经常会出现请求权基础竞合的情形。在租赁合同履行过程中，承租人因不可抗力导致无法继续履行合同，出租人要求解除合同并主张违约责任时，可能涉及合同法上的违约责任与侵权责任的竞合。对此，《民法典》第186条明确规定了请求权基础竞合的情形：“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”以一个真实的房屋租赁合同纠纷案例为基础，深入分析其中涉及的法律问题，并结合法律规定与司法实践提出解决方案。

案情概述

房屋租赁案例分析：合同请求权基础竞合与司法实践探讨 图1

2020年12月30日，A公司（出租人）与B公司（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：A公司将位于一处建筑面积为80平方米的商业用房出租给B公司用于经营小吃店；租赁期限自2021年1月1日起至2023年1月31日止，月租金为每平方米10元，即每月8,0元；承租人应按每三个自然月为一期支付租金及物业费；B公司需向A公司缴纳2万元作为履约保证金。

合同签订后，双方开始履行。B公司按时支付了截至2021年8月30日的房屋租金及相关费用。2021年8月中旬，新冠疫情的局部暴发对餐饮行业造成了重大影响。在此背景下，B公司于8月15日向A公司发送了解除合同的通知函，称因疫情原因导致无法继续经营，属于不可抗力事件，请求依法解除租赁合同。

法律分析

本案的核心争议在于：承租人B公司在新冠疫情这一不可抗力情形下主张解除租赁合同是否合法？在解除权行使后，出租人A公司是否有权要求赔偿损失或没收履约保证金？

合同解除权的行使是否符合法律规定

根据《民法典》第563条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）因不可抗力致使不能实现合同目的。”本案中，新冠疫情作为不可抗力事件确实对餐饮业造成了重大影响。需要具体分析的是疫情防控措施是否直接导致租赁合同无法履行。

疫情对商业活动的影响并不完全等同于“不可抗力”，而更多是政府采取的行政措施（如封控、停业整顿等）所致。在本案中，B公司主张因疫情原因导致无法经营，从而请求解除合同，但其并未提供充分证据证明租赁房屋所在的区域已被强制关停或存在其他使其无法履行合同的情形。

根据《民法典》第590条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。”但如果承租人B公司未尽到减损义务，则其主张的部分或全部免责请求可能难以得到法院支持。在本案中，若B公司在疫情初期并未积极寻求替代方案（如暂停营业、与出租人协商降低租金等），而直接选择解除合同，则需承担相应的不利后果。

请求权基础竞合问题

在租赁合同纠纷中，请求权基础的竞合问题较为常见。具体到本案，如果双方最终因合同解除发生争议，在司法实践中可能会涉及如下几种请求权基础：

1. 违约责任请求权：如果法院认定B公司单方面解除合同构成违约，则A公司可以依据《民法典》第57条主张违约责任：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2. 侵权责任请求权：如果法院认定B公司在解除合同过程中存在故意或重大过失（如虚构不可抗力情形），导致A公司遭受额外损失，则A公司可以依据《民法典》第165条主张侵权责任：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”

3. 不当得利请求权：如果A公司在合同解除后仍需退还已经收取的部分租金或押金，则B公司可能构成不当得利。根据《民法典》第987条：“管理人管理他人事务经受益人事后追认的，代理 effectiveness 管理事项。”

优先购买权与续租权保障

在租赁合同履行过程中，出租人的权利义务也需受到限制。根据《民法典》第726条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，在同等条件下，承租人享有优先购买权。”如果A公司在此期间出售该房产，则必须充分保障B公司的优先购买权。

关于续租权，《民法典》第710条规定：“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物但未与出租人订立书面租赁合同的，视为不定期租赁。”若合同到期后双方未明确终止，则自动进入不定期租赁状态，B公司仍可主张相应的权利。

司法实践中的裁判要点

根据发布的指导性案例及司法解释，我们可以出以下裁判要点：

1. 不可抗力的认定标准：在判定是否构成不可抗力时，需综合考虑事件发生的时间、地点、性质及其对合同履行的实际影响。单纯的行业不景气或经营困难不能单独作为解除合同的理由。

2. 减损义务的履行情况：法院会重点审查承租人在疫情发生后是否采取了合理的措施（如减少用工成本、暂停部分业务等）以降低损失扩大，以此来判断其是否尽到了减损义务。

3. 守约方权益保护：在解除权争议中，法院倾向于优先保护履约一方的合法权益。在承租人未履行通知义务或协商义务的情况下，出租人可能获得更高的赔偿比例。

4. 双重请求权的风险防范：为了避免因请求权基础竞合导致的责任加重，法院可能会要求守约方明确其主张的法律依据，并通过释明程序引导当事人合理选择诉讼请求。

房屋租赁案例分析：合同请求权基础竞合与司法实践探讨 图2

房屋租赁关系作为一项复杂的民事活动，在实际操作中涉及的利益主体和法律问题较多。本文通过对“房屋租赁案例”的深入分析，探讨了其中涉及的请求权基础竞合、合同解除权行使等关键问题，并结合法律规定与司法实践提出了相应的法律建议。

在未来的司法实践中，随着《民法典》及相关配套法规的不断完善，法院对于类似案件的裁判标准将进一步统一和明确。各方主体也需增强法律意识，在订立合尽量细化权利义务条款，并在履行过程中严格遵守合同约定，以最大限度地减少争议的发生。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）