房屋中介造阴阳合同违法吗？法律解析及案例分析

房地产市场蓬勃发展的一些不法行为也随之出现，其中“阴阳合同”问题尤为突出。特别是在房屋买卖交易中，部分中介机构和从业人员为了谋取不当利益，常常通过签订阴阳合同来规避国家税收政策或逃避监管。这种行为不仅严重破坏了市场秩序，还给消费者权益带来了极大的损害。从法律角度深入解析“房屋中介造阴阳合同”这一问题，并结合实务案例探讨其违法性及应对措施。

阴阳合同？

“阴阳合同”，是指在房屋买卖交易中，买卖双方与中介机构合谋签订两份内容不同的合同：一份用于向政府部门备案（俗称“阳合同”），另一份则供实际履行使用（俗称“阴合同”）。表面上，“阳合同”显示的是一个较低的成交价格，以规避税费；而双方的真实成交价格远高于备案价格，差额部分则由买方另行支付给卖方或中介。

需要注意的是，阴阳合同通常具有以下特点：

1. 目的性：签订阴阳合同的主要目的是逃避税收或规避监管；

房屋中介造阴阳合同违法吗？法律解析及案例分析 图1

2. 隐蔽性：两份合同内容差异显着，且仅在交易双方及特定知情人中流传；

3. 风险性：一旦被监管部门查处，不仅会导致合同无效，还可能引发刑事追究。

阴阳合同的法律效力如何？

根据《民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示隐藏真实意思的，人民法院应当依照实际情形予以认定。”在司法实践中也明确指出，签订阴阳合同属于“以合法形式掩盖非法目的”的违法行为。

具体来看：

房屋中介造阴阳合同违法吗？法律解析及案例分析 图2

1. 合同无效：如果阴阳合同的目的在于逃税漏税，则应被认定为无效；

2. 行政处罚：中介机构及从业人员将面临住建部门的调查和处罚，包括罚款、吊销资质等；

3. 刑事责任风险：如果情节严重（如涉及金额特别巨大或多次违法），相关责任人可能构成合同诈骗罪或其他刑法规定的罪名。

房屋中介参与阴阳合同的法律后果

1. 行政责任

根据《房地产经纪管理办法》，中介机构及从业人员因签订阴阳合同被查处的，住建部门可依法对其处以罚款（通常为交易金额的一定比例）或吊销营业执照；

情节严重的，还将被列入行业黑名单，禁止继续从事中介服务。

2. 刑事责任

如果阴阳合同涉及逃税金额达到法定追诉标准（如偷税、漏税数额超过5万元），相关责任人可能构成《刑法》第201条规定的“逃税罪”；

若中介机构以虚构交易的帮助买卖双方签订阴阳合同，则可能涉嫌合同诈骗罪（《刑法》第24条）。

3. 民事责任

受害人可依据《民法典》要求赔偿损失，包括因阴阳合同导致的额外支出或权益损害；

中介机构在明知或应知的情况下参与签订阴阳合同，则需承担连带赔偿责任。

典型案例分析

案例一：某中介公司帮助客户逃税案

基本事实：

买卖双方通过某中介公司一套住房，约定实际成交价为30万元；

中介公司协助双方签订阴阳合同，备案价格仅为150万元。

法律后果：

中介公司因帮助客户偷税被税务部门罚款40万元，并被吊销营业执照；

直接责任人被追究逃税罪的刑事责任，判处有期徒刑三年，缓刑五年。

案例二：中介员工虚构交易信息案

基本事实：

买方通过某中介员工张某一套住房，实际成交价为280万元；

张某伪造了一份120万元的买卖合同用于备案，并收取买方额外支付的差价160万元。

法律后果：

张某因虚构交易信息帮助逃税被追究刑事责任，法院认定其构成合同诈骗罪，判处有期徒刑一年，并处罚金5万元；

该中介公司因管理不善也被罚款20万元。

如何防范阴阳合同风险？

1. 加强政府监管：

建立统一的房地产交易信息平台，实现相关部门之间的信息共享和互联互通；

加大对中介机构的抽查力度，严厉查处阴阳合同等违法行为。

2. 发挥行业自律作用：

房地产中介行业协会应制定严格的行业规范，并建立信用评价体系；

定期开展行业培训，提高从业人员的职业道德水平。

3. 消费者自我保护措施：

在购房过程中，不要轻易轻信中介机构的“优惠承诺”；

签订合同前务必仔细核对内容，必要时可寻求专业法律人士的帮助；

保留所有交易记录和凭证，以便在发生纠纷时维护自身权益。

房屋中介行业作为房地产市场的重要组成部分，在促进交易便捷化方面发挥着积极作用。但一些不法中介机构利用信息不对称优势，通过签订阴阳合同等手段谋取不正当利益，不仅破坏了市场秩序，还给消费者带来了严重损害。对此，我们需要从法律、行政和社会监督等多个层面入手，构建起全方位的防范体系，确保房地产交易市场的公平公正。

随着大数据、区块链等技术的应用，政府对房地产交易的监管将更加精准和高效，而中介行业也必将迎来洗牌和转型。只有那些依法经营、合规展业的中介机构，才能在市场竞争中立于不败之地。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）