房地产虚假宣传的法律责任与案例分析

房地产虚假宣传？

房地产虚假宣传是指房地产开发企业或中介机构在销售商品房过程中，通过虚构事实、隐瞒真相等方式对项目信行夸大或误导性描述的行为。这种行为不仅违反了相关法律法规，还严重损害了消费者的合法权益，扰乱了房地产市场的正常秩序。

随着房地产市场的快速发展，虚假宣传问题日益突出，涉及的内容包括但不限于楼盘位置、周边配套、学区划分、房屋质量及升值预期等。这些虚假信息往往以广告宣传、销售人员口头承诺或项目资料的形式呈现，具有较强的隐蔽性和欺骗性。

结合相关法律法规和真实案例，对房地产虚假宣传的法律认定、责任承担以及风险防范进行深入分析。

房地产虚假宣传的法律责任与案例分析 图1

房地产虚假宣传的主要表现形式

1. 虚构学区配套

些房企通过夸大宣传楼盘周边教育资源，声称购房者子女可就读知名学校，但该区域并未纳入相应学校的招生范围。这种行为违反了《房地产广告发布规定》第十八条，属于典型的虚假承诺。

2. 夸大房屋功能与质量

一些开发商在销售过程中，过度宣传房屋的智能化配置或环保性能，甚至伪造相关认证证书（如“绿色建筑标志”），以此吸引购房者关注。在典型案例中，房地产公司声称其开发项目获得多项国际认证，但经调查发现这些认证并不存在。

3. 虚构升值预期

部分中介机构通过渲染区域发展利好（如地铁规划、商业综合体落户等），诱导购房者认为房价有较大的上涨空间。这种行为虽然不直接违反法律，但对于消费者的心理预期具有重要误导作用。

4. 隐瞒

开发商可能对购房者隐瞒项目存在的重大问题，周边环境污染、噪音干扰或施工延期交付等。这种消极信息的刻意回避同样构成虚假宣传。

房地产虚假宣传的法律责任

房地产虚假宣传行为在法律上主要涉及《反不正当竞争法》《广告法》《消费者权益保护法》以及地方性房地产管理法规。根据相关法律规定，虚假宣传行为可能面临的责任包括：

1. 行政责任

根据《反不正当竞争法》第二十条，经营者进行虚假宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，并处以罚款（通常为十万元以上二百万元以下）。

在案件中，场监管局对一家虚构院校资源的房地产公司作出罚款10万元的处罚决定。

2. 民事责任

购房者因虚假宣传而遭受损失的，可以依据《消费者权益保护法》第七十五条提起民事诉讼，要求开发商承担赔偿责任。

在司法实践中，法院 often 认定虚假宣传行为构成欺诈，并判决开发商退还购房款及相应利息。

3. 刑事责任

如果虚假宣传行为情节严重，涉及金额巨大或造成重大社会危害的，可能涉嫌刑法中的诈骗罪或其他相关罪名。在案件中，一家房地产公司通过虚构拆迁补偿政策诱导购房者签订合同，最终因涉案金额超过50万元而被追究刑事责任。

典型案例分析

案例一：虚构学区资源的法律责任

房地产开发企业在其楼盘销售过程中，声称购房者的孩子可以就读市重点中学。该区域并未纳入该校招生范围。事件曝光后，当地住建部门依据《反不正当竞争法》对其作出罚款20万元的行政处罚。

案例二：夸大房屋功能的民事赔偿责任

中介公司在宣传中称其所售楼盘为“智能家居社区”，并了多项智能设备的使用演示视频。购房者购买后发现这些设施并未配备，遂以欺诈为由提起诉讼，法院最终判决中介公司退还部分购房款并支付赔偿金。

案例三：虚构升值预期的社会危害性

房地产公司在宣传中过度渲染域的未来发展潜力，称“此处将成为下一个 CBD”。结果，大量购房者因盲目跟风购买而遭受损失。尽管该行为未直接违反法律，但相关监管部门对其进行了警示谈话，并要求其暂停部分项目的销售活动。

如何防范虚假宣传风险？

房地产企业及中介机构应严格遵守相关法律法规，采取以下措施避免虚假宣传风险：

1. 加强内部合规管理

建立完善的广告审查制度，确保所有宣传材料的真实性与准确性。对于销售人员的口头承诺也要进行记录和审核。

2. 明确合同条款

在商品房买卖合同中详细约定房屋及相关配套设施的具体信息，并避免使用模糊性表述（如“周边将规划建设地铁”）。

房地产虚假宣传的法律责任与案例分析 图2

3. 做好信息披露工作

开发企业应主动向购房者披露项目可能存在的不利因素，确保消费者享有充分的知情权和选择权。

4. 加强行业自律

房地产行业协会应定期开展行业培训，提高从业人员的职业道德水平，并建立虚假宣传行为的举报机制。

房地产虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了市场公平竞争秩序。通过完善法律法规、强化监管力度以及提升企业合规意识，可以有效遏制虚假宣传行为的发生。对于购房者而言，则需要提高警惕，仔细核实开发商提供的信息，并在必要时寻求专业法律人士的帮助，维护自身权益。

（本文案例分析部分参考自公开报道及司法判决书）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）