北京盛鑫鸿利企业管理有限公司住宅老旧电梯更新中的资产委托管理与安全责任探讨

在近年来的城市化进程加速背景下，我国许多老旧小区的基础设施逐渐显露出了老化、磨损等问题，其中尤以住宅电梯设备为甚。根据国家市场监督管理总局发布的《关于进一步做好住宅老旧电梯更新有关工作的通知》（以下简称“《通知》”），老旧电梯的更新工作已成为保障居民生命财产安全、提升居住品质的重要民生工程。围绕《通知》的核心要求，结合法律行业领域的专业视角，探讨在住宅老旧电梯更新过程中涉及的资产委托管理与安全责任问题。

老旧电梯更新工作的政策背景与核心目标

随着我国城市化进程的加快以及老旧小区改造工作的深入开展，老旧电梯的数量与使用年限不断增加，由此引发的安全隐患日益突出。据统计数据显示，截至2023年，全国范围内约有20%的住宅电梯设备已达到或超过设计使用寿命，存在严重的安全隐患。为此，《通知》明确要求各地市场监管部门要将老旧电梯更新工作作为一项重点工作来抓，并提出了“质量过硬、价格合理、售后优质”的电梯产品采购标准。

从政策层面来看，《通知》强调了以下几方面的工作重点：

住宅老旧电梯更新中的资产委托管理与安全责任探讨 图1

1. 督促生产企业落实主体责任：要求电梯制造单位提供整机质保和长期全包维保服务，服务期限不低于5年。

2. 明确资产委托管理责任：要求产权人在更新项目实施前，提前协商确定电梯的使用管理及维保单位，并通过签订书面协议的方式明确各方的权利与义务。

3. 强化安全监管职责：要求市场监管部门加强对更新后电梯设备的质量监督和安全检查，确保设备合规、运行安全。

通过这些措施，老旧电梯更新工作的核心目标可以概括为“保障居民乘梯安全、优化居住环境”两手抓，既注重硬件设施的更新换代，又强调管理机制的完善与升级。

资产委托管理在老旧电梯更新中的法律要点

在住宅老旧电梯更新过程中，资产委托管理是确保设备后续使用安全、设备使用寿命的重要环节。从法律实务角度出发，涉及的主要问题包括：

（一）电梯设备的所有权归属

根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在老旧电梯更新工作中，通常需要由小区业主委员会或产权人代表通过召开业主大会的方式，就更新方案、选型标准、维保模式等事项达成共识。更新后的电梯设备所有权一般归属于全体业主共有，具体管理事务则可委托第三方专业机构执行。

（二）资产委托管理协议的签订

为明确各方责任，《通知》要求产权人与受托方应当签订书面委托管理协议。该协议应包含以下主要

1. 委托范围：包括设备日常维护、定期检查、应急处置等内容。

2. 服务标准：维保周期、响应时间、维修费用等具体事项需明确约定。

3. 权责划分：在设备使用过程中，若发生安全事故或质量问题，应明确各方的责任分担机制。

（三）管理主体的选择与监督

在选择电梯管理主体时，应当遵循公开透明的原则，通过招标等方式优选资质优良、服务规范的第三方机构。产权人或业主委员会应对受托方的服务质量进行定期评估，并建立退出机制以确保管理效能。

安全责任体系的法律构建

老旧电梯更新工作涉及多个主体责任，明确各方的安全责任是确保设备长期稳定运行的关键。根据相关法律法规及《通知》要求，主要包含以下几类主体的责任：

（一）电梯制造单位的责任

1. 产品质量责任：电梯制造单位对其生产的产品质量承担终身责任，必须符合国家强制性标准。

住宅老旧电梯更新中的资产委托管理与安全责任探讨 图2

2. 售后服务责任：提供不少于五年的全包维保服务，包括设备维修、零部件更换等。

（二）电梯使用管理主体的责任

电梯的日常使用管理者（如物业公司或受托机构）需履行下列义务：

1. 制定并执行电梯安全管理制度；

2. 建立健全电梯档案并妥善保存相关记录；

3. 定期组织电梯安全检查，及时发现和消除安全隐患。

（三）监管部门的责任

地方政府及市场监管部门应加强事中事后监管，通过建立长效监管机制，确保老旧电梯更新工作的顺利实施。具体措施包括：

1. 建立信息共享平台，实时掌握辖区内电梯设备的使用状况。

2. 加强执法检查力度，对违法违规行为依法予以查处。

3. 定期开展安全教育宣传工作，提高居民的安全意识。

典型案例分析与法律启示

因老旧电梯问题引发的安全事故时有发生，这些案例为我们提供了深刻的法律启示。在发生的电梯坠落事故中，经调查发现，设备老化、管理不善是导致事故发生的主要原因。对此，法院依法判决相关责任方承担民事赔偿责任，并追究其刑事责任。

通过这些案例可以出以下几点经验：

1. 严格履行合同义务：委托管理协议中的各项约定必须落到实处，避免因疏忽或违约行为引发安全事故。

2. 强化日常监管力度：监管部门应建立常态化的监督机制，及时发现和纠正存在问题。

3. 注重风险防控：在日常管理中引入风险管理工具，建立应急预案，做好突发事件处置准备。

老旧电梯更新工作是一项复杂的系统工程，涉及多方主体责任的划分与协调。从法律角度出发，需要通过完善的制度设计和严格的执法监督来确保工作的顺利推进。在实践经验的基础上，我们还需要进一步完善相关法律法规体系，推动形成更加成熟、规范的管理模式，从而为居民创造一个安全、舒适的居住环境。

在此过程中，法律从业者应积极发挥专业优势，为企业府提供优质的法律服务与支持，共同助推老旧电梯更新工作迈向新台阶。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）