北京中鼎经纬实业发展有限公司保障性租赁住房地价计算方法与法律分析

保障性租赁住房作为近年来我国住房政策的重要组成部分，旨在解决城镇中低收入家庭及新市民的住房问题。在实施过程中，如何确定保障性租赁 housing 的地价成为一个复杂的法律和经济问题。从法律角度出发，详细阐述保障性租赁住房的地价计算方法，并结合相关法律法规进行分析。

保障性租赁住房的概念与政策背景

保障性租赁住房是指由政府和社会资本合作建设的具有保障性质的租赁住房，其价格通常低于市场租金水平，旨在为中低收入家庭提供稳定的居住环境。根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体。

保障性租赁住房地价计算方法与法律分析 图1

国家出台了一系列政策法规以规范保障性租赁 housing 的建设和管理。2021年出台的《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》中明确了保障性租赁住房的地价计算原则和方法。这些政策为保障性租赁住房地价的合理确定提供了法律依据。

保障性租赁住房地价计算的法律框架

根据现行法律法规，保障性租赁住房地价的计算主要涉及以下几个方面：

（一）土地出让金的免除或优惠

根据《国有建设用地使用权出让合同》的相关规定，保障性租赁住房用地通常可以享受土地出让金的减免政策。具体而言：

1. 廉租住房和公共租赁住房：按照《国有建设用地使用权出让合同》，这些类型住房所使用的土地无需缴纳地价。

2. 经济适用住房：根据《经济适用住房管理办法》，地价计算时可按成本价进行测算，政府给予相应补贴。

（二）基准地价标准的运用

在某些特定情况下，如果项目用地原本未被批准用于保障性租赁 housing，则需按照基准地价进行补缴。

混合用地：当保障性租赁住房与其他商业用途混建时，《关于加强城市基础设施建设用地管理的通知》规定应按工业和办公基准地价标准的均值计算地价。

土地功能转换：若原有加油加气站用地需转变为保障性租赁 housing 用地，则需要按照《国有建设用地使用权出让合同》补缴相关费用。

（三）土地使用年限与用途限制

根据《城市房地产管理法》，保障性租赁住房用地的使用年限通常为70年，但实际使用中必须严格遵守国家土地管理政策。

用途限制：保障性租赁住房只能用于特定人群的居住，禁止用于商业或其他非居住用途。

转让限制：这类住房的所有权和使用权受到严格限制，通常不允许自由转让。

具体案例分析

为了更好地理解地价计算的具体方法，以下通过一个虚构的案例进行分析：

（一）基本情况

张三作为某房地产开发公司的负责人，计划在城市近郊开发一个保障性租赁 housing 项目。

保障性租赁住房地价计算方法与法律分析 图2

项目用地原为工业用地，现需转为混合用途，其中包括部分保障性租赁住房。

（二）地价计算步骤

1. 土地现状评估：

原工业用地的剩余使用年限为30年，已缴纳相应出让金。

2. 功能变更审批：

需向当地自然资源部门申请用途转换，并提交可行性研究报告和环境影响评估报告。

3. 地价补缴计算：

根据《国有建设用地使用权出让合同》，混合用地的地价按照工业和办公基准地价的平均值计算。假设工业用地基准地价为80元/平方米，办公用地基准地价为120元/平方米，则计算结果为10元/平方米。

4. 政策优惠：

根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，张三的公司可以享受一定的地价减免，具体金额需根据项目规模和政府补贴政策确定。

5. 使用限制：

签订土地出让合必须明确保障性租赁住房部分的用途限制、使用年限以及转让限制等条款。该项目中的保障性租赁住房只能用于出租给符合条件的新市民，并且在一定期限内不得出售或转作他用。

与建议

通过对上述分析保障性租赁住房的地价计算是一个复杂的过程，涉及多个法律文件和政策规定。为确保地价的合理性和合法性，建议采取以下措施：

1. 加强前期调研：在开发项目前，充分了解当地土地管理政策和相关法规，确保对地价计算方法有清晰认识。

2. 严格遵守法律程序：在整个开发过程中，必须严格遵循《城市房地产管理法》、《国有建设用地使用权出让合同》等法律法规，避免因程序问题导致的法律纠纷。

3. 做好风险评估：由于保障性租赁住房项目通常具有较长的使用期限和严格的用途限制，在签订土地出让合需对未来的市场变化进行充分预测，确保项目的可持续发展。

保障性租赁住房是解决我国住房问题的重要举措。在地价计算过程中，必须严格遵循相关法律法规，合理运用政策优惠，以实现社会效益与经济效益的双赢。随着法律法规和政策的不断完善，保障性租赁住房的地价计算方法也将更加科学化、规范化。

注：本文所述案例为虚构，仅用于说明法律问题，具体操作需结合实际情况并咨询专业法律人士。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）