北京中鼎经纬实业发展有限公司乌鲁木齐保障性租赁住房建设的法律框架与实践路径
随着城市化进程的加快和人口流动性的增加，新市民、青年人等群体的住房问题逐渐成为社会关注的焦点。乌鲁木齐作为西北地区的经济中心，在解决住房问题上具有重要的示范意义。乌鲁木齐市积极响应国家政策，大力发展保障性租赁住房建设，旨在通过多元化供给体系，缓解住房压力，实现职住平衡。从法律框架、实践路径及三个方面，对乌鲁木齐保障性租赁住房建设进行全面分析。
“”乌鲁木齐保障性租赁住房建设
保障性租赁住房是指政府在土地、金融等政策支持下，引导多主体投资建设的 rental housing， 具有政策性和市场性的双重属性。其核心是以较低租金向符合条件的新市民和青年人提供住房保障，注重职住平衡，促进产城融合发展。与商品住房不同，保障性租赁住房更强调社会公平和民生改善。
乌鲁木齐在“十四五”期间计划新增一定数量的保障性租赁住房，目标是构建一个多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这项工作不仅是国家宏观政策的要求，更是解决城市住房问题的重要抓手。
乌鲁木齐保障性租赁住房建设的法律框架与实践路径 图1
具体而言，保障性租赁住房项目主要有以下几个特点：
1. 政策支持：享受土地出让金减免、税费优惠等多重政策支持
2. 市场参与：鼓励国有企业、混合所有制企业和社会资本共同参与投资建设
3. 产品多样：既有单间宿舍，也有整租公寓；规模从几十平方米到一百多平方米不等
4. 服务导向：注重生活配套，提供拎包入住的居住体验
乌鲁木齐保障性租赁住房建设的法律框架
（一）国家层面的法律依据
1. 《办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕2号）
明确了保障性租赁住房的基本定义和目标定位
赋予地方政府更大的政策自
提出十条具体支持措施
2. 《维吾尔自治区关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（新政办发〔2021〕89号）
结合自治区实际情况细化了发展目标
明确了土地供应、税费减免等政策细则
提出了加强市场监管的要求
（二）乌鲁木齐市的具体实践
乌鲁木齐市在贯彻国家和自治区政策的基础上，结合本地实际，颁布了《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案》（征求意见稿）。该方案重点从以下几个方面构建法律框架：
1. 土地供应机制
单列计划：市自然资源局每年单列一定数量的用地指标
土地用途：主要用于建设保障性租赁住房
供地方式：采取tod模式和混合开发模式相结合
2. 财政支持政策
中央预算内投资：争取中央补助资金
地方政府债券：优先安排发行专项债券
税费优惠：落实国家关于房产税和土地增值税的减免政策
3. 金融扶持措施
住房公积金贷款：允许提取住房公积金用于支付租赁住房费用
商业银行贷款：鼓励金融机构提供长期低息贷款
公益性基金：引导社会资本设立住房保障基金
（三）市场监管与法律风险防范
为确保保障性租赁住房市场的规范运行，乌鲁木齐市建立了以下监管机制：
1. 准入退出机制
实行租住资格审查制度
设立动态管理平台，及时清退不符合条件的承租人
2. 价格管控体系
制定租金指导价
禁止随意涨价行为
3. 质量监督制度
对房源合法性进行严格审查
明确安全管理责任
设立维修养护基金
乌鲁木齐保障性租赁住房建设的实践路径
（一）多元化供给体系的构建
1. 国有企业的主力军作用：市国资委所属的国有企业作为主要投资主体，负责规模化建设和运营管理
2. 社会资本的引入：通过ppp模式吸引民间资本参与
3. 存量盘活机制：鼓励将存量工业厂房、商业用房等改造为租赁住房
（二）租购并举制度的完善
1. 租购同权政策：
保障承租人享有教育、医疗等公共服务权益
探索建立租房积分制，为长期稳定居住者提供购房渠道
2. 金融支持措施：
乌鲁木齐保障性租赁住房建设的法律框架与实践路径 图2
推广使用公积金贷款
设立专项基金用于项目开发
（三）精准化管理平台的建设
1. 信息化管理系统：搭建全市统一的信息服务平台，实现房源信息发布、资格审核、租约签订等功能
2. 信用评价体系：建立承租人和出租人的信用档案，实施失信惩戒机制
与建议
（一）面临的挑战
1. 土地供应压力：随着项目推进，可供建设用地可能趋于紧张
2. 资金保障问题：需要探索可持续的融资模式
3. 运营管理难题：如何提升服务水平和管理效率
（二）发展建议
1. 创新融资模式：
推广reits试点经验
引入保险资金参与投资
2. 加强市场监管：
建立退出机制
严打违规行为，规范市场秩序
3. 完善政策体系：
加大政策宣传力度
及时经验，优化实施细则
保障性租赁住房建设是一项复杂的系统工程，需要政府、企业和社会各界的共同努力。乌鲁木齐在这一领域进行了有益探索，积累了宝贵经验。还需要继续深化改革创新，完善法律框架，推动此项工作不断取得新成效，为解决城市住房问题作出更大贡献。
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