北京中鼎经纬实业发展有限公司物业法权厘析|公共部位侵权规制要点

物权法关于侵占公共部位的概念与重要性

在现代城市化进程中，建筑物及其附属设施日益成为人们生活的重要载体。《中华人民共和国物权法》作为规范财产关系的基本法律，在维护业主权益、规范物业管理秩序方面发挥着重要作用。针对“公共部位”的界定与保护是物权法实践中的一大重点关注领域。

“公共部位”，通常是指在物业管理区域内，由全体业主共同拥有使用权的区域，包括但不限于建筑物的共用部分（如外墙、楼梯间、电梯井等）、小区绿地、道路及其他公共设施。这些区域不仅服务于特定住户的需求，更是维护整个居住社区正常运转的基础性设施。

因“侵占公共部位”引发的纠纷屡见不鲜。一些业主或使用人为了个人便利或利益，擅自占用公共区域进行经营活动、私搭乱建等行为，严重侵害了其他业主的合法权益，也增加了物业管理难度与安全隐患。这种行为不仅违反了物权法的相关规定，更是对社区公共秩序的一种破坏。

物业法权厘析|公共部位侵权规制要点 图1

结合法律条文、司法案例及政策文件，深入分析“物权法关于侵占公共部位”的相关问题，并探讨其法律规制要点及实务应对策略。

法律依据与概念界定

根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“业主对专有部分以外的建筑物共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利为由不履行义务。”这一条款明确了业主对于公共部位的权利义务关系。

《物权法》“建筑物区分所有权”中还明确规定了业主大会、业主委员会的职责范围，以及如何通过共同决定对建筑物及其附属设施进行管理。第七十六条进一步强调：“改建、重建建筑物及其附属设施等事项应当由全体业主共同决定。”这意味着，未经全体业主同意，任何单位或个人均无权擅自改变公共部位的功能用途。

《侵权责任法》第二条也明确规定，“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”。在“侵占公共部位”的案件中，行为人若存在主观故意且造成损害后果，相关主体可据此主张侵权赔偿。

结合司法实践，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步细化了物业管理区域内共有部分的权利归属与使用限制。《解释》第十四条规定：“业主不得擅自占用、改建专属于他人或者专属于自己的建筑物区分部分以外的部位。”这一规定为实务操作提供了明确指引。

“侵占公共部位”的常见表现形式及法律后果

物业法权厘析|公共部位侵权规制要点 图2

“侵占公共部位”主要表现为以下几种形式：

1. 私搭乱建

一些业主为了增加居住面积或改善房屋功能，擅自占用楼顶、阳台等公共空间搭建构筑物。这种行为不仅违反了规划管理规定，还可能危及建筑结构安全。

2. 商业用途改装

部分住户将公共部位用于经营活动，如在小区内开设店铺、仓库或停车场。这种做法往往需要改变建筑用途，涉及消防、环保等多重法律风险。

3. 设施设备占为己用

擅自占用共有绿地、停车泊位或其他公共设施的行为时有发生。将停车位用于长期存放物品，或将绿化带改造成私人花园等。

4. 违规装修行为

业主在装修过程中破坏公共部位结构或进行扩建，在未经审批的情况下改变房屋用途或外观，导致安全隐患并影响小区整体环境。

司法案例分析：昌朋公司诉张某侵权案

根据用户提供的案例参考，昌朋公司与张某因房屋使用权纠纷提起诉讼。法院审理后认为，张某擅自占用他人房产用于经营活动，且未取得相关许可，其行为已构成侵权。最终判决要求张某立即停止侵权行为，并赔偿相应损失。

这一案件提示我们，在处理“侵占公共部位”的问题时，应当注重以下几点：

权利边界划分：明确区分专有部分与共有部分的界限。

主观过错认定：若行为人存在明显故意且情节严重，则需要承担更为严格的法律责任。

损害后果评估：结合实际损失、安全隐患等因素综合确定赔偿金额。

物业管理机构的权利与义务

在“侵占公共部位”的治理过程中，物业服务企业扮演着重要角色。根据《物权法》第七十六条及《物业管理条例》的相关规定，物业公司有责任对小区内可能发生的侵权行为进行监督和管理。

具体而言，物业公司的职责包括：

1. 制定管理规约

物业公司应当协助业主大会制定《管理规约》，明确业主在使用公共部位方面的权利义务。对于违反规约的行为，物业公司可以采取必要的管理措施。

2. 日常巡查与告知义务

通过定期巡视小区环境、设施设备等区域，及时发现并劝阻侵占公共部位的行为。必要时，物业公司还应向相关行政主管部门报告。

3. 配合执法活动

在业主或使用人拒不整改的情况下，物业公司应当积极配合行政机关（如城管、消防等部门）开展行政执法工作。

4. 法律支持与诉讼代理

对于情节严重或拒不改正的行为，物业公司可代表全体业主提起诉讼，维护集体权益。

案例参考：云南省住建厅发布《关于加强物业管理区域公共部位管理的通知》，强调各地要加强执法力度，规范小区公共秩序。这一政策文件为物业管理实践提供了有力指导。

侵权行为的认定与责任追究

在司法实践中，“侵占公共部位”的案件往往涉及多方主体，包括行为人、物业公司及全体业主。在认定法律责任时需综合考虑各方因素。

1. 行为人主观过错

若行为人明知其行为侵犯了他人的合法权益（如共有权），则可直接认定为主观故意。张某在昌朋公司案中，未经权利人事先许可擅自改变房屋用途，可视为典型的侵权行为。

2. 损害后果的评估

评估损害后果时，应综合考虑以下因素：

行为对小区整体环境、设施安全的影响。

给受损方造成的经济损失（如租金损失、修复费用等）。

行为是否导致安全隐患或其他不良社会影响。

3. 责任分配机制

在涉及多方主体的侵权案件中，责任分配需遵循“过错责任原则”。

若物业公司未尽到管理义务，则可能需要承担相应的补充责任。

若行为人拒不配合整改，则应承担主要赔偿责任。

与实务建议

“物权法关于侵占公共部位”的问题不仅关乎个体权益的保护，更影响着整个社区的和谐与发展。在解决此类纠纷时，应当坚持法律规范为指引，注重多方主体的权利义务平衡。

为预防“侵占公共部位”行为的发生，笔者提出以下几点建议：

1. 加强法律法规宣传，提升业主法治意识。

2. 完善物业管理机制，明确各方责任分工。

3. 建立多元纠纷解决渠道，降低诉讼成本。

4. 推动智慧社区建设，利用科技手段实现对公共部位的有效监管。

只有通过多方协作、综合施策，才能更好地维护小区公共利益，推动构建文明和谐的居住环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）