北京中鼎经纬实业发展有限公司房屋案套租赁面积不符的法律问题及解决路径

在房屋租赁市场中，"案套租赁面积不符"是一个常见的法律问题。详细阐述这一问题的具体表现形式、产生的原因以及相应的解决方案。

我们需要明确“案套租赁”。“案套租赁”，是指出租人将其拥有的整套房产（一个“案子”）分割成多个独立的“套间”进行出租的现象。这种租赁模式在一线城市普遍存在，尤其是在商业办公用房和老旧居民楼中。在实际操作过程中，由于多种原因，承租人所获得的实际使用面积往往与合同约定的面积存在差异。

房屋案套租赁面积不符的具体表现

1. 物理分割引发的面积差

房屋案套租赁面积不符的法律问题及解决路径 图1

出租人将整套房产分割成多个小房间进行出租时，通常会通过隔断或改造的方式增加可出租的空间。这种做法虽然可能增加了可用区域的数量，但也可能导致每个承租人实际获得的使用面积与合同约定不符。最常见的面积差异来源于以下几个方面：

- 公共区域分摊不均

整套房产中包含的公共空间（如卫生间、厨房、走廊等）需要由所有承租人共同使用。如果出租人将这些公共区域按照房间数量平均分摊，可能会导致单个承租人的实际使用面积减少。

- 功能性改造引发的空间损失

为了分割出更多的套间，出租人通常会对原有的建筑结构进行拆除或改造（如在客厅内增加隔断墙）。这种改造不仅可能违反建筑安全规范，还可能导致原本的公共空间被侵占，从而减少了每个承租人的实际使用面积。

2. 合同条款约定不明确

在许多“案套租赁”案例中，租赁合同往往仅标注了整套房产的建筑面积或可出租区域的数量，而未对每个套间的具体使用面积作出详细规定。这种缺乏明确性的合同条款为日后的纠纷埋下了隐患。

3. 测量标准与实际不符

房地产评估中的面积计算通常采用的是"建筑面积"或"实用面积"两种标准。但在“案套租赁”中，出租人往往仅根据房间数量简单划分面积，而未进行专业的测绘和分割。这种随意的分配方式导致承租人的实际使用面积与预期存在较大差距。

房屋案套租赁面积不符的法律定性

"案套租赁面积不符"可能涉及多个法律层面的问题：

1. 合同违约责任

如果租赁合同中明确约定了每个套间的使用面积，则出租人未按约定提供相应面积的行为构成违约。承租人可以依据《中华人民共和国民法典》第57条要求出租人承担相应的违约责任。

2. 建筑物区分所有权问题

根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，整套房产的所有权归属于出租人，但其内部的共用区域（如卫生间、走廊等）属于全体承租人的共有部分。如果出租人在分割租赁时未合理分配公共区域的使用权，则可能侵害了其他承租人的合法权益。

3. 建筑安全与规范问题

房屋的物理分割可能导致建筑结构的改变，这种擅自改造行为可能违反《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑安全管理条例》的相关规定。如果因此引发房屋结构的安全隐患，则出租人需要承担相应的法律责任。

解决“案套租赁面积不符”问题的法律路径

面对"案套租赁面积不符"的问题，承租人可以通过以下几种途径维护自身权益：

1. 与出租人协商解决

承租人应与出租人进行沟通，要求其根据合同约定或实际分割情况调整租金。如果出租人同意修改合同条款，则双方可签订补充协议以明确各自的权责。

2. 向房地产行政主管部门投诉

如果协商未果，承租人可以向当地房地产行政主管部门反映问题。依据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房地产主管部门有权对违法的租赁行为进行查处，并责令出租人改正。

3. 通过法律诉讼维护权益

在上述途径无法解决问题的情况下，承租人可以向人民法院提起诉讼，要求出租人承担相应责任。在诉讼中，承租人需要提供以下证据材料：

- 租赁合同及其他相关协议

- 房屋分割的具体情况及实际测量数据

- 出租人的违约行为对承租人权益造成的影响

4. 寻求专业法律援助

由于房屋租赁关系往往涉及复杂的法律问题，建议承租人在处理此类纠纷时寻求专业律师的帮助。专业的法律人士可以帮助分析案件事实、制定诉讼策略，并在必要时提供证据收集和整理服务。

预防措施与风险提示

为了避免"案套租赁面积不符"的问题，建议承租人采取以下预防措施：

1. 签订详细明确的租赁合同

在签署租赁合应特别注意对每个套间的使用面积作出明确规定。必要时可邀请专业机构进行实地测量，并将测量结果作为合同附件。

房屋案套租赁面积不符的法律问题及解决路径 图2

2. 了解房屋分割情况及合法性

承租人在承租前应对房屋的实际状况有清晰的了解。包括但不限于查看房产证、询问周边租平、核实是否存在违规改造等情况。

3. 保留相关证据材料

租赁过程中，承租人应妥善保管所有与租赁相关的文件资料（如合同、补充协议、支付凭证等）。这些证据在日后可能成为维护权益的重要依据。

“房屋案套租赁面积不符”是一个复杂的法律问题，涉及合同法、物权法等多个法律领域。承租人需要通过多种途径积极维护自身权益，也要注意采取相应的预防措施以避免类似问题发生。只有出租人和承租人双方都严格遵守法律法规，才能真正实现房屋租赁市场的规范与和谐。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）