北京中鼎经纬实业发展有限公司拆迁时哪些房屋面积不计入补偿？法律解析与实务分析

“不算平方”？

在城市化进程不断加速的背景下，房屋征收与补偿成为了一个备受关注的社会热点问题。在拆迁过程中，经常会听到“不算平方”的说法，这指的是某些房屋或建筑在计算拆迁补偿面积时，不被纳入补偿范围的情形。很多人对这一概念的理解并不清晰，甚至存在误区。

拆迁时哪些房屋面积不计入补偿？法律解析与实务分析 图1

从法律角度出发，详细解析哪些房屋在拆迁过程中会被认定为“不算平方”，并探讨其背后的法律依据和实务操作问题。

“不算平方”？

“不算平方”并不是一个严格的法律术语，而是在实践中形成的通俗说法。它通常指的是，在征收拆迁过程中，某些建筑物或构筑物由于存在合法性问题或者其他特殊原因，无法获得面积补偿的情形。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的相关规定，只有依法取得不动产权属证书的合法建筑才会被视为被征收房屋，并给予相应的面积补偿。相反，那些不符合规划、未经过审批或者存在其他违法情形的建筑物，则可能被列入“不算平方”的范围。

哪些房屋会被认定为“不算平方”？

在拆迁实践中，“不算平方”的房屋类型多种多样，具体包括以下几种：

1. 违法建筑

违法建筑是指未经城乡规划主管部门批准或者违反城乡规划法律、法规的建筑物。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，违法建筑是不予颁发不动产权属证书的，因此在拆迁过程中自然也不计入补偿面积。

在实践中，并非所有违法建筑都会被一概排除在外。如果违法建筑是在合法的土地上建造，并且符合其他征收补偿条件，那么可能仍会获得部分补偿。但大多数违法建筑难以获得全额补偿。

2. 临时建筑

临时建筑是指在城市规划区内经城乡规划主管部门批准的临时性建筑物、构筑物或者其他设施。这类建筑通常具有时间限制，到期后必须自行拆除。在拆迁过程中，临时建筑一般不计入补偿面积，除非征收行为发生在临时建筑的有效期内。

3. 未登记建筑

未登记建筑是指在不动产登记簿上没有记录的房屋或建筑物。这类建筑可能是因为历史原因未能及时办理房产手续，或者是未经批准擅自建造的。由于缺乏合法权属证明，在拆迁时这类建筑往往难以获得面积补偿。

4. 超出规划审批范围的建筑

有些房屋虽然经过了规划审批并取得了不动产权属证书，但由于实际建设层数、结构或者使用性质超出了规划审批的内容，这些超出部分可能被视为“不算平方”。在实践中，这部分超建面积是否可以纳入补偿范围，需要依据地方性法规和征收政策的具体规定。

5. 非居住用途的建筑

如果房屋登记为商业或工业用途，但在实际使用中被改为居住用途，这种情况下可能会存在“不算平方”的情形。在某些城市，“住改商”虽然可能获得一定的补偿，但往往无法按照居住用房的标准进行全额补偿。

法律依据与实务争议

1. 法律依据

关于拆迁补偿中不计入面积的情形，《征收条例》和相关配套法规已经作出明确规定：

- 根据《征收条例》第十五条：“房屋征收部门应当对拟征收范围内所有建筑进行调查、登记，并依法处理违法建筑。”

- 《城乡规划法》第四十条规定，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的，由所在地城市人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对城乡规划实施的影响的，限期改正，可以并处罚款。

在上述法律框架下，“不算平方”的认定主要以违法性为判断标准。地方性法规和规章也对“不算平方”的情形作出了具体细化的规定。

2. 实务争议

尽管法律规定相对明确，但在实践中，“不算平方”的认定仍然存在诸多争议点：

- 违法建筑的认定程序：在某些情况下，拆迁方可能未严格按照法定程序认定建筑物为违法建筑。被征收人对此提出异议，可能导致补偿金额的波动。

- 未登记建筑的分类处理：对于未登记建筑，不同地区可能会有不同的政策取向。有的地方可能会对部分符合条件的未登记建筑给予适当补偿，而有的地方则会严格不予补偿。

- 临时建筑的补偿标准：临时建筑是否计入补偿范围，以及如何确定其补偿金额，通常需要根据其建造时间、临时用途和实际损失来综合判断。

“不算平方”的法律风险与应对策略

1. 法律风险

被认定为“不算平方”的房屋在拆迁过程中面临的主要法律风险包括：

- 拆迁补偿金额低甚至无法获得补偿。

- 拆迁程序可能因争议而拖延，影响生活安排。

- 由于缺乏合法权属证明，相关责任人还可能面临行政处罚或者刑事追究。

2. 应对策略

针对“不算平方”的法律风险，被征收人可以采取以下应对策略：

- 及时补办手续：如果房屋属于未登记建筑或临时建筑，应当尽量在拆迁前通过合法途径完成权属登记或其他相关审批程序。

- 主动协商：在拆迁过程中，与征收部门积极沟通，争取通过协商解决争议，避免进入行政复议或诉讼程序。

- 寻求法律支持：如果对补偿结果不满意或者认为征收行为存在问题，应当及时专业律师，并通过法律途径维护自身权益。

典型案例分析

案例一：违法建筑的认定与补偿

某市一居民在未取得建设工程规划许可证的情况下，在自有土地上加盖了一处三层住宅。在拆迁过程中，征收部门认定该建筑为违法建筑，仅对已登记的原有建筑面积进行补偿。

- 法律评析：根据《城乡规划法》和《征收条例》，违法建筑原则上不予补偿。但由于该建筑系在合法的土地上建造，并且有部分面积符合规划要求，最终当地人民政府依据实际情况给予了一定数额的补偿。

案例二：未登记建筑的处理

某市一拆迁项目中，被征收人李某的房屋因历史原因未能及时办理房产证。征收部门认为该建筑属于未登记建筑，不予补偿。李某通过法律途径提起诉讼，最终法院认定该建筑可以按照合法建筑的标准给予补偿。

- 法律评析：在实践中，未登记建筑是否能够获得补偿，需要结合具体案情以及地方性政策进行综合判断。如果被征收人能够提供充分证据证明其对房屋的合法权益，则可能获得相应补偿。

拆迁时哪些房屋面积不计入补偿？法律解析与实务分析 图2

“不算平方”是拆迁过程中一个复杂且容易引发争议的问题。它不仅涉及法律条文的理解与适用，还与地方政策、行政裁量以及个案的具体情况密切相关。

对于被征收人来说，了解哪些房屋可能会被视为“不算平方”，并采取积极措施维护自身合法权益，至关重要。而对于政府和相关部门而言，则需要在执法过程中严格遵循法律规定，确保拆迁补偿的公平合理。

在法律框架不断完善和社会治理水平不断提高的背景下，相信关于“不算平方”的争议将逐步得到妥善解决，实现征收双方的利益平衡与共赢。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）