大连津戎物业管理有限公司物业纠纷案例分析与法律适用问题研究

随着城市化进程的加快，物业管理服务行业迎来了高速发展的时期。作为国内知名的物业服务企业，大连津戎物业管理有限公司（以下简称为“津戎物业”）在为众多业主提供物业服务的过程中，也面临着各式各样的法律问题和挑战。结合实际案例，从法律专业视角对津戎物业涉及的物业纠纷案件进行分析，并探讨相关法律适用问题。

津戎物业的基本情况与服务范围

津戎物业作为一家综合性物业管理企业，在大连及周边地区承接了多个住宅小区和商业项目的物业服务工作。其主要业务范围包括但不限于：小区日常清洁维护、绿化养护、安保服务、公共设施维修等基础物业服务，以及部分增值服务项目（如家政服务、社区购物代理等）。

根据已公开的裁判文书显示，津戎物业的服务对象涵盖普通住宅业主和底商商业用户。以天津市滨海新区汉沽汉华世家小区为例，该小区底商业主刘树林与津戎物业因物业费收取问题产生了纠纷。相关裁判文书中明确记载：被告刘树林系天津市滨海新区汉沽汉华世家小区底商154号房屋的业主，房屋建筑面积为158.6米。根据原告津戎物业与天津市万达宏顺投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，合同期限自2026年3月23日开始，至该物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。

典型案件分析

（一）刘树林诉津戎物业物业服务合同纠纷案

大连津戎物业管理有限公司物业纠纷案例分析与法律适用问题研究 图1

在2013年发生的这起纠纷中，原告津戎物业指控被告刘树林自2013年3月1日至2013年5月7日期间拖欠两个月的物业管理服务费。根据合同约定，底商业主应按建筑面积每平方米每月人民币1元的标准缴纳物业费，因此欠缴金额为人民币349元。

争议焦点：

1. 物业服务质量问题：被告刘树林主张原告津戎物业提供的物业服务存在质量瑕疵，如清洁不及时、安保服务不到位等。

大连津戎物业管理有限公司物业纠纷案例分析与法律适用问题研究 图2

2. 合同履行情况认定：法院需要判断原告是否按约提供了相应的服务，并且是否存在足以减轻或免除被告支付义务的违约行为。

法院裁判观点：

1. 原告津戎物业提交了《天津市前期物业管理服务合同》及其他相关证据，用以证明其为该小区提供了符合约定标准的物业服务。

2. 法院经审理认为，虽然原告提供的部分服务可能存在一些瑕疵，但整体上已基本履行了合同义务。据此，判决被告刘树林支付拖欠的物业费人民币349元，并按照日万分之三的标准支付滞纳金。

法律适用：

《中华人民共和国合同法》第六十条款："当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》条："业主未能按时足额交纳物业费，物业服务企业请求业主支付欠缴物业费的，应予支持；但物业服务企业已经按照合同约定以及其他合理方式提供服务且无重大瑕疵的，应全额支持其主张。"

（二）张伟诉津戎物业服务质量不达标案

在另一起纠纷中，原告张伟指控津戎物业未按合同约定履行保洁、绿化等义务，并提供了照片、视频等证据材料。法院经审理后认为，虽然被告的确存在部分服务不到位的情况，但这些瑕疵尚不足以构成根本违约，因此判决仅需被告承担相应的赔偿责任。

法律适用中的常见问题与争议

1. 物业服务质量的认定：在物业服务合同纠纷案件中，法院通常会对物业服务企业的履约情况进行全面审查。对于是否存在服务瑕疵、瑕疵是否影响业主生活品质等问题会进行详细调查。

2. 物业费收取标准争议：部分业主会以“物业费过高”或“未实际享受相应服务”为由拒绝缴纳物业费。只要物业公司能够证明其收费标准符合相关法律法规及市场行情，并且已履行合同主要义务，则法院通常不会支持业主的抗辩理由。

3. 公共设施维修责任划分：在一些案件中，争议点集中在公共设施（如电梯、供水系统等）的维修责任上。根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司负有对公共设施进行日常维护和管理的责任。

对策与建议

1. 完善内部管理制度：津戎物业应建立健全服务标准体系，明确各岗位工作职责，并定期对员工进行专业培训。

2. 加强与业主的沟通：及时了解业主需求，建立有效的反馈机制。在出现服务纠纷时，应当积极协商解决，避免矛盾升级。

3. 注重证据保存：物业服务企业提供服务过程中，应注意保留相关记录（如维修记录、清洁日志等），以便在发生法律争议时能够提供充分证据支持自身主张。

通过对津戎物业涉及的多起物业纠纷案件的分析作为物业服务企业，想要在诉讼中争取有利结果，不仅需要做到规范经营、严格履约，还需要注重证据的收集和保存。在实际工作中，物业公司也应当树立服务意识，切实提高服务质量，以赢得业主的信任和支持。

随着物业管理行业的不断发展，相关法律问题也会日趋复杂化。这就要求我们从业者必须时刻关注法律动态，并及时调整企业的运营策略，以应对新的挑战和机遇。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）