中电物业管理公司租赁纠纷案例分析及法律应对策略

随着我国房地产市场的快速发展，物业管理行业也随之蓬勃兴起。在这一发展趋势下，物业公司与业主之间、物业公司与租客之间的法律关系日益复杂，尤其是涉及租赁合同履行、租金收取等核心问题的纠纷频发。本文以“中电物业管理公司”为研究对象，结合具体案例，分析其在租赁管理中的法律风险，并提出相应的应对策略。

典型案例概述

（一）基本案情

根据已公开的司法文书，2024年12月14日至2025年2月14日期间，业主将其名下朝晖路97号花园风荷苑裙楼的商铺出租给中大公司。双方签订租赁协议后，中大公司按期支付租金至2026年1月15日。但自2026年1月16日起，因中大公司经营状况出现问题，未能按时支付后续租金，导致业主方采取法律手段追讨欠款。

（二）争议焦点

本案的核心争议在于：

1. 2024年12月14日至2025年2月14日的租金应由谁收取？

中电物业管理公司租赁纠纷案例分析及法律应对策略 图1

2. 中大公司未按时支付后期租金是否构成违约？

（三）法院判决结果

法院最终认定，由于原出租人与中大公司已签订租赁合同，并且原出租人在拍卖成交后将其权利义务转移至新买受人，因此中大公司仍需向新买受人支付后续租金。中大公司因未按时支付租金构成违约，需承担相应的法律责任。

案例涉及的法律问题

（一）“买卖不破租赁”原则的应用

中电物业管理公司租赁纠纷案例分析及法律应对策略 图2

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，“出租人出卖租赁物的，应当通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。”本案中，业主通过拍卖将房产转让给他人，并未直接违反上述规定。但新买受人在取得房产后，需依法继续履行原租赁合同。

（二）租金支付义务的转移

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，“出租人将租赁物部分或全部出售、赠与或其他处分的，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人的处分行为影响承租人权益的，承租人可以请求变更合同。”

本案中，新买受人承接原业主的房产后，自动继承了原租赁关系中的权利义务，因此中大公司仍需向新买受人支付后续租金。

（三）违约责任的认定

在租赁合同履行过程中，承租方未按时支付租金属于根本违约。根据《中华人民共和国合同法》百零七条，守约方可以要求违约方赔偿损失，并有权解除合同或要求继续履行。

中电物业管理公司的法律合规建议

（一）优化内部管理流程

1. 加强对租客的资信调查和风险评估，建立完善的租赁前审查机制。

2. 严格履行租赁合同中的通知义务，尤其是在房产转让的情况下，及时告知相关权利义务。

（二）建立健全租金收取机制

1. 建议采取分期支付租金的，并在合同中明确违约责任条款。

2. 设立专门的租金催收团队，确保租金按时入账，避免因履职不力产生次生纠纷。

（三）强化法律合规意识

1. 定期组织内部员工开展法律法规培训，特别是《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的学习。

2. 在发生租赁纠纷时，及时专业律师或法律顾问，确保处理过程合法合规。

通过对“中电物业管理公司”租赁纠纷案例的分析可知，物业公司与租客之间的法律关系复变。在日常管理中，物业公司需注重合同履行风险控制，建立健全内部管理制度，以规避类似法律纠纷的发生。物业行业主管部门也应加大监管力度，促进行业健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）