拆迁安置房多重买卖纠纷案例解析

随着我国城市化进程的加快，拆迁安置房作为一种特殊的房产形式，在解决居民住房问题的也因其政策限制和市场波动而成为法律实践中常见的争议焦点。尤其是在房价持续上涨的背景下，拆迁安置房由于其产权过户时间较长（通常为取得房产证之日起五年后方可首次过户），导致卖方在短时间内可能面临多重买卖纠纷。结合相关法律法规和司法实践，分析拆迁安置房多重买卖的风险及应对策略。

拆迁安置房多重买卖的法律风险

拆迁安置房是指政府在实施城市规划、旧城改造等项目时，为被拆迁居民提供的临时或长期居住用房。这类房屋通常具有以下特点：一是取得房产证的时间较晚；二是过户受到政策限制；三是市场价格波动较大。

1. 多重买卖的法律风险

在房价持续上涨的情况下，部分卖方可能会利用拆迁安置房过户时间较长的特点，将其多次出售给不同的买方，从而获取更高的经济利益。这种行为不仅违反了合同诚信原则，还可能导致多重买卖纠纷的发生：

拆迁安置房多重买卖纠纷案例解析 图1

房屋归属争议：由于拆迁安置房的过户时间较长，多个买方可能在未完成过户的情况下支付购房款并实际占有房屋，导致所有权归属难以确定。

合同履行障碍：卖方通常会以房价上涨为由拒绝履行合同，而部分买方则可能通过诉讼要求继续履行或赔偿损失。

2. 司法实践中的裁判规则

在司法实践中，法院在处理拆迁安置房多重买卖纠纷时，通常会综合考虑以下因素：

房屋的实际占有和使用权：如果某一买方已经实际占有并使用房屋，则其优先权可能得到支持。

购房款的支付时间及金额：法院会根据各买方的付款时间和金额来判断其履约顺序，以公平合理的原则确定房屋归属。

合同签订的时间先后：在同等条件下，合同成立时间较早的买方通常会被优先保护。

拆迁安置房多重买卖的防范措施

为避免拆迁安置房多重买卖带来的法律风险，买卖双方及中介服务机构应采取以下措施：

1. 卖方的风险防范

谨慎选择买家：卖方在出售拆迁安置房时，应选择信誉良好且具备支付能力的买方。

明确合同条款：签订买卖合应详细约定房屋过户的时间、条件及违约责任，以减少日后纠纷的发生。

及时办理房产证：卖方应在取得房产证后尽早办理过户手续，避免因时间拖延导致多重买卖风险。

2. 买方的风险防范

核实房源信息：买方在购买拆迁安置房前，应通过正规渠道（如部门或房地产交易中心）查询房屋的权属状况，确保无多重抵押或出售问题。

签订补充协议：为应对过户时间限制的问题，买卖双方可以签订补充协议，明确在房产证取得后的过户时间和违约责任。

保留证据：买方应妥善保存购房合同、付款凭证及房屋交接记录等相关证据，以备法律争议时使用。

3. 中介机构的职责

中介服务机构在撮合拆迁安置房交易时，负有以下义务：

如实告知风险：中介机构应向买卖双方披露拆迁安置房的政策限制和市场风险，避免因信息不对称导致纠纷。

协助办理手续：中介应在交易完成后提供后续跟进服务，帮助买方及时办理房产证和过户手续。

司法实践中的典型案例分析

案例一：卖方违约拒绝履行合同

张三于2018年购买了一套拆迁安置房，并与李四签订了买卖合同，约定在房产证取得后三个月内办理过户手续。2023年，张三取得房产证后，因房价大幅上涨而单方面解除合同，拒绝履行合同义务。法院判决张三继续履行合同并承担违约责任。法官指出，卖方不得以市场行情变化为由拒绝履行合法有效的合同。

案例二：多重买卖中的优先权确定

王五和赵六均购买了同一套拆迁安置房，前者于2019年签订合同并支付部分定金，后者则在2020年全款支付并实际占有房屋。2023年，王五回 sue 赵六要求腾退房屋时案发。法院经审理认为，在同等条件下，赵六因实际占有并对卖方提供了更多经济支持，应优先保护其权益。

案例三：中介引发的纠纷

刘某一举通过某中介公司购买拆迁安置房一套，但在办理房产证后，发现该房屋已被原房主出售给第三方。法院审查后发现，中介公司在核实房源信息时未尽到合理注意义务，最终判决中介公司承担部分赔偿责任。

与建议

拆迁安置房的多重买卖问题不仅涉及法律适用的复杂性，更暴露了市场监管和合同履行中的诸多漏洞。为降低类似纠纷的发生，需要、市场和社会三方共同努力：

拆迁安置房多重买卖纠纷案例解析 图2

加强政策引导：政府应完善拆迁安置房的交易机制，缩短房产证办理时间和过户限制期。

规范市场秩序：相关部门应对中介服务机构进行严格监管，打击虚假房源和合同欺诈行为。

增强法律意识：买卖双方及中介应提高法律风险防范意识，确保交易安全。

拆迁安置房作为特殊商品，在其流转过程中需要各方主体的共同配合与监督。只有通过制度创新和法治保障，才能更好地维护购房者权益，促进房地产市场的健康稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）