越众物业租赁合同纠纷案例分析与合规建议

在现代商业社会中，租赁关系是企业运营和资产管理工作中的重要组成部分。围绕近期涉及“越众物业管理”公司的租赁合同纠纷案件展开深入分析，并结合相关法律法规，为企业提供合规建议，以规避类似法律风险。

案例背景与纠纷概述

根据公开资料显示，上海某针织厂（以下简称“A公司”）在2026年企业转制过程中，为安置部分员工，将位于上海市江浦路XXX号的房产无偿提供给原职工蒯本荣和姚良使用。双方未就房屋使用期限作出明确约定。随着城市化进程加快，该处房产于2027年被纳入动迁范围。

A公司于2028年6月正式向当地法院提起诉讼，要求蒯本荣和姚良搬离上述房产案号为（209）杨民四（民）初字第475号。在审理过程中，法院依法查明：

1. 2028年10月25日，A公司与蒯本荣签订《房屋租赁合同》，约定承租方蒯本荣每月支付租金为每日每平方米0.5元，租期自2028年10月26日至2010年1月14日。双方明确由某物业管理有限公司（以下简称“B物业公司”）提供物业服务。

越众物业租赁合同纠纷案例分析与合规建议 图1

2. 2029年1月10日，A公司与姚良签订类似《房屋租赁合同》，约定的租金标准和租期相同。

法院最终判决认为，鉴于蒯本荣和姚良在企业转制过程中确有贡献，且当时未明确约定使用期限，结合当地动迁政策，判决双方合同关系有效，并支持了A公司要求蒯本荣和姚良按期支付租金的诉求。

越众物业租赁合同纠纷案例分析与合规建议 图2

租赁合同中的法律问题

1. 租金标准争议

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，“租赁物应当是承租人按照约定用途使用并支付合理租金之标的物。”本案中，A公司与蒯本荣、姚良虽有书面合同，但约定的租金明显低于市场价。鉴于转制员工对企业的特殊贡献，可适当考虑租金优惠，但应建立在双方自愿和平等协商的基础上。

法院判决支持了A公司要求按约支付租金的主张，符合法律规定。

2. 租期设定

《合同法》第二百一十五条明确要求租赁期限必须以书面形式约定，且不得超过二十年。本案中，租期两年的设置合理合规，法院判决尊重合同约定。

需要注意的是，固定租期的设定可能会限制承租人在特殊情势下的权益保护（如动迁），因此建议在签约时充分考虑各种可能性，并在合同中加入相应条款。

3. 物业管理服务

本案中，B物业公司负责提供物业服务，但法院未直接涉及物业服务质量问题。企业在选择物业服务方时，应做好尽职调查，确保其具备相应的资质和服务能力，以避免因第三方过错引发连带责任。

建议在租赁合同中明确物业服务范围、标准及费用承担。

企业合规建议

1. 建立健全租赁合同管理制度

企业应当制定统一的租赁合同模板，并由法务部门进行审查，确保所有条款均符合相关法律法规要求。重点注意以下几点：

承租方资质审核：确保承租方具备履约能力。

租金定价机制：合理定价，既要体现公平也要维护企业利益。

租期设置：灵活设置固定期限与不定期租赁相结合的，便于应对不同情势变化。

2. 规范转制期间资产分配

企业在转制过程中涉及的员工安置和资产分配问题历来复杂。建议成立专门工作组，会同法律顾问和财务部门共同制定切实可行的方案。

对于提供给职工使用的房产，建议明确使用期限，并附加相应的权利义务条款。

3. 完善押金管理流程

根据《上海市房屋租赁条例》，承租人需支付相当于三个月租金作为押金。企业应当规范押金收取、保管和退还流程，避免因管理不善引发纠纷。

建议引入第三方托管模式，确保资金安全。

4. 加强动态监控与风险预警

定期对租户经营状况进行跟踪评估，及时发现并处理潜在问题。建立预警机制，提前应对可能出现的法律风险。

在收到租金支付异常或物业使用异常情况时，应当立即采取措施，如发函提醒、协商调整合同条款等。

通过本案可以发现，“越众物业管理”模式在租赁合同管理中存在一定的法律合规风险。企业需要建立健全内部管理制度，在确保员工合法权益的维护自身资产安全。建议企业在日常经营中强化法律意识，及时专业法律顾问，以最大限度规避潜在法律纠纷。

随着法律法规的不断完善和司法实践的积累，企业在处理类似事务时将更加游刃有余。加强行业交流与学习，建立高效的内部合规体系，必将在企业可持续发展中发挥重要作用。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）