工用租赁合同纠纷经典案例分析与实务探讨

随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，房屋租赁市场随之蓬勃发展。在实际租赁活动中，由于出租人和承租人之间的权利义务关系不明确、合同履行瑕疵等原因，工用租赁合同纠纷案件屡见不鲜。通过分年来发生的典型租赁合同纠纷案例，结合法律实务中的常见问题，探讨工用租赁合同履行中可能面临的法律风险及应对策略。

工用租赁合同的法律性质与常见纠纷类型

工用租赁合同是指出租人将房屋或其他建筑物（以下统称“租赁物”）使用权转移给承租人使用，承租人支付租金的协议。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。工用租赁合同作为租赁合同的一种特殊形式，在实践中具有较强的商事性质，通常用于商业用途，如商铺租赁、办公场所租赁等。

在司法实务中，工用租赁合同纠纷主要集中在以下几个方面：

工用租赁合同纠纷经典案例分析与实务探讨 图1

1. 合同无效纠纷

根据《民法典》第七百零四条规定，rental agreements are valid if they meet the requirements of the law. 在实践中，部分租赁合同由于违反法律强制性规定或公序良俗被认定为无效。未取得建设工程规划许可证的房屋不得用于出租，否则合同无效。

2. 租金支付纠纷

承租人未按期支付租金是租赁合同履行中常见的争议点。如果承租人无正当理由拖欠租金，出租人有权要求其支付逾期租金及违约金。

3. 提前解除合同纠纷

租赁期内，双方因各种原因协商一致或单方主张解除合同的情况较为普遍。根据《民法典》第七百一十条规定，租赁物需要维修的，出租人应当及时履行维修义务；如果出租人未尽到维修义务，承租人可以自行维修，费用由出租人承担。

4. 房屋使用与维护纠纷

承租人擅自改变房屋结构、转租或未经允许使用租赁物从事非法活动，均可能导致合同纠纷。承租人在使用过程中因不当行为导致房屋损坏的赔偿责任问题也时有发生。

5. 押金退还争议

租赁关系终止后，承租人要求退还押金而出租人无正当理由扣留押金的情况屡见不鲜。根据《民法典》第七百一十条规定，押金作为履行合同的担保，若承租人在租赁期间没有违约行为，出租人应当全额退还。

工用租赁合同纠纷典型案例分析

案例一：房屋租赁合同无效纠纷案

基本案情：

2019年6月，出租人李某与承租人王某签订了一份商铺租赁合同。约定李某将位于某商业街的商铺出租给王某经营服装生意， lease term为5年，年度租金为10万元。该商铺在出租时并未取得建设工程规划许可证，直至2022年案发后才发现。

争议焦点：

由于该商铺属于违章建筑，且未取得合法手续，租赁合同是否有效成为双方争议的焦点。

法院判决：

根据《民法典》第七百零四条规定，“rental agreements are void if they violate mandatory legal provisions or harm public interests.” 法院认为，李某出租不具备合法性手续的商铺违反了法律强制性规定，属于无效 contract。王某要求返还已支付的租金并主张赔偿损失。

实务启示：

出租人应当在签订租赁合确保出租房屋具备合法手续，否则将面临合同无效带来的风险。承租人在承租前也应当核实房屋合法性，避免因无效合同遭受损失。

案例二：欠付租金引发的解除合同纠纷案

基本案情：

2021年3月，出租人张某与承租人陈某签订了一份为期三年的商铺租赁合同。约定每年租金为8万元，按季度支付。陈某因经营不善自2021年7月起便未按时支付租金，至2022年4月累计拖欠租金达5万元。

争议焦点：

出租人张某请求法院判决解除租赁合同并要求陈某支付欠付租金及违约金是否合理。

法院判决：

根据《民法典》第七百二十一条规定，“如果承租人无正当理由未支付或者迟延支付 rent，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；也可以解除 contract.” 法院认为，陈某长期拖欠租金的行为构成违约，符合合同约定的解除条件。判决支持张某解除合同，并要求陈某支付欠付rent及违约金。

实务启示：

在租赁合同中应当明确规定租金支付方式、逾期支付的违约责任以及合同解除条件。出租人在发现承租人未按时支付租金时，应当及时通过书面形式催告其履行义务，避免因未能尽到通知义务而影响后续权利主张。

工用租赁合同纠纷中的法律风险防范

工用租赁合同纠纷经典案例分析与实务探讨 图2

为了更好地预防和化解工用租赁合同纠纷，双方当事人在签订合应注意以下几点：

1. 完善合同条款

出租人应当在租赁合同中明确房屋坐落位置、面积、用途、 lease term、 rent标准及支付、维修责任等基本事项。对于违约责任、解除条件等重要问题也需予以充分约定，避免因约定不明确而导致争议。

2. 核实房屋合法性

出租人应当确保出租房屋具备合法产权手续，特别是商业用途的房屋更应取得相关批准文件。承租人在签订租赁合同前，也有义务核查出租房屋的合法性，避免因承租违反而承担不利后果。

3. 加强租金支付管理

承租人应当严格按照合同约定的时间、支付rent，并保留好支付凭证。出租人在收到rent后应当及时出具 receipts，避免因receipts缺失引发争议。

4. 合理行使解除权

根据《民法典》第七百一十条的规定， lease agreements can be terminated under specific circumstances, 但合同双方必须严格按照约定条件行使解除权，并在必要时通过诉讼途径维护自身权益。

5. 注意保存证据

在租赁关系存续期间，双方应当妥善保存与合同履行相关的所有凭证及沟通记录。如果发生纠纷，这些证据将成为决定案件胜负的重要依据。

律师建议

从法律实务的角度来看，工用租赁合同纠纷的处理涉及复杂的法律问题和实际操作细节。为了避免不必要的争议，建议出租人和承租人在签订合专业律师的意见，确保合同内容合法合规；在发生纠纷时，也应当及时寻求法律帮助，通过协商或诉讼途径妥善解决问题。

工用租赁合同作为连接出租人与承租人的纽带，在当前经济环境下扮演着重要的角色。正确认识和处理租赁过程中的法律问题，不仅能够维护双方的合法权益，也有助于促进房屋租赁市场的健康发展。希望通过本文的分析与探讨，能够为相关从业者提供一些实务参考和启发。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）