同村内房屋买卖纠纷案例分析及法律评述

随着我国农村经济的快速发展和城市化进程的推进，农村土地流转和房屋买卖现象日益频繁。在这一过程中，因房屋产权归属、合同履行等问题引发的同村内房屋买卖纠纷也逐渐增多。通过分析具体案例，探讨相关法律问题，并提出解决方案。

案件背景与事实陈述

在某农村地区，原告张春芹和张春兰（均为本村村民）起诉被告张春军和李海英（同样为该村居民），要求确认双方此前签订的农村房屋买卖合同的有效性。该纠纷的核心在于：尽管双方已达成口头协议并完成了部分履行，但由于未办理正式过户手续，导致在遇到土地征收时权益归属不明确。

案件事实如下：

1. 2028年6月5日，原被告双方签订了一份农村房屋买卖合同，约定张春军和李海英将位于本村的一处房产出售给张春芹和张春兰。

同村内房屋买卖纠纷案例分析及法律评述 图1

2. 双方在合同签订后，张春芹和张春兰支付了相应购房款，并一直实际居住使用该房屋。

3. 由于种种原因，双方并未到相关部门办理产权过户手续。2012年4月，该房产所在的土地被政府征收，面临拆迁补偿问题。此时，被告方以合同未完成履行为由，拒绝承认交易的有效性。

争议焦点：

双方签订的房屋买卖合同是否有效？

由于未办理过户手续导致的法律后果如何处理？

拆迁补偿款应归属哪一方？

案件分析与法律评述

（一）合同效力问题

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，农村房屋买卖合同的有效性主要取决于以下几点：

1. 双方意思表示真实： 如果买卖双方在签订合不存在欺诈、胁迫等情形，并且对交易内容达成一致，则合同有效。

2. 标的物合法性： 该房产属于集体建设用地上的宅基地房屋，需符合土地管理法的相关规定。通常情况下，农村房屋买卖仅限于本集体经济组织内部成员之间进行，否则可能因违反法律强制性规定而无效。

3. 是否办理过户手续： 过户登记是物权转移的法定程序，但未办理登记并不必然导致合同无效，而是影响物权的实际转移。买卖双方需明确区分合同效力与物权变动效力。

在本案中，双方均为同一集体经济组织成员，且合同签订后已实际履行多年，应认定合同有效。

（二）拆迁补偿款归属

根据《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁补偿款涉及被征收房屋的市场价值和相关损失。由于该房产在交易时未完成过户，在遇到拆迁时容易引发争议。

具体分析：

1. 实际占有人权益优先： 张春芹和张春兰作为实际居住人，多年来一直使用并缴纳相关费用，其对被拆迁房屋具有较强的占有和使用权。

同村内房屋买卖纠纷案例分析及法律评述 图2

2. 合同履行情况： 如果双方已完成部分履行义务（如支付购房款、腾退旧房等），且未办理过户登记的原因系客观障碍而非违约，则可进一步支持买方权益。

综合来看，应优先保障实际占有人的合法权益。在本案中，法院需根据具体履行情况和地方政策，作出合理裁决。

纠纷解决建议

（一）完善合同条款

买卖双方应尽量通过书面形式明确交易内容，包括但不限于：

房屋的基本信息（如面积、坐落位置等）；

价款支付方式及时间；

过户登记的时间和责任划分；

违约责任的约定。

（二）及时办理过户手续

农村房屋买卖不同于城市商品房交易，在完成合同签订后，双方应尽快到相关部门完成产权过户。这不仅是保障买方权益的重要手段，也是避免未来纠纷的有效方法。

（三）积极寻求调解

针对本案中的特殊情况（如未完成过户导致拆迁时的权益争议），建议买卖双方通过以下途径解决：

1. 协商调解： 双方可自行协商或请求村委会、乡政府等组织进行调解。

2. 法律诉讼： 如协商无果，买方可向法院提起诉讼，要求确认合同效力并主张相关权益。

（四）关注政策变化

国家对农村土地制度改革持续深化（如《土地管理法》修正案的实施），相关政策也在不断调整。买卖双方应密切关注最新法律法规动态，并据此调整交易策略。

案件启示

通过本案农村房屋买卖纠纷不仅涉及合同效力认定问题，还可能与拆迁补偿等社会经济政策密切相关。为减少类似矛盾的发生，需采取以下措施：

加强法律宣传： 提高农民群众的法律意识，使他们了解相关法律法规和交易风险。

规范交易流程： 鼓励村集体组织建立房屋买卖登记制度，帮助村民规避交易风险。

健全纠纷调处机制： 各级政府及司法部门应加强对农村地区纠纷调解力量的建设，确保矛盾及时化解。

农村房屋买卖合同纠纷是一个复杂的法律问题，既涉及物权法的基本原则，也与土地政策、社会保障等社会经济因素密切相关。本案为我们提供了深刻的启示：在实际交易中，双方需严格遵守法律规定，完善合同内容，保护自身合法权益。也需要政府和司法部门进一步完善相关法律法规和配套措施，为农村经济发展和社会稳定提供更有力的法治保障。

（本文案例改编自真实案件，旨在以案释法，不代表具体个案的裁判结果。）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）