厦门商改住虚假宣传案例分析及法律责任探讨

随着房地产市场的持续火爆，许多城市出现了“商业用房改为居住用途”（简称“商改住”）的现象。在这一过程中，一些开发商为了吸引购房者，往往采取夸大或虚构事实的手段进行虚假宣传，导致购房者权益受损，引发了大量法律纠纷。通过对厦门地区的相关案例进行分析，探讨“商改住”项目中存在的虚假宣传问题及法律责任。

“商改住”项目？

“商改住”是指原本规划为商业用途的建筑物，在未经合法审批的情况下，被开发商擅自改变用途，用于出售或出租给个人居住的行为。这种行为在一些城市中较为普遍，尤其是在土地资源紧张、住宅用地供应不足的情况下，“商改住”成为了一些开发商快速变现的手段。

这种行为本身就存在法律风险。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，任何改变建筑物使用性质的行为都必须经过合法审批程序。未经批准擅自改变用途的，不仅可能面临行政处罚，还可能因违反合同约定而承担民事责任。

虚假宣传的表现形式

在“商改住”项目中，虚假宣传主要表现在以下几个方面：

厦门商改住虚假宣传案例分析及法律责任探讨 图1

1. 规划调整未明确告知购房者

许多开发商在销售过程中，并没有向购房者明确说明所售房产的使用性质是商业用房，而是故意模糊表述或直接隐瞒。销售人员可能会宣称：“这是一处SOHO项目，既可以办公又可以居住。”事实上SOHO项目的土地规划和设计用途中往往明确规定了其主要功能为办公或商业。

2. 虚假承诺配套设施

为了吸引购房者，“商改住”项目通常会宣传周边将建设完善的公共设施，如学校、购物中心、医院等。但实际情况可能是这些设施并未得到政府部门的批准，或者仅为开发商单方面的设想。

在厦门某“商改住”项目中，销售人员声称该楼盘附近即将动工兴建一所国际知名学府附属小学，吸引了众多家长购房。事后证实，这所学校建设的可能性极低，而这一承诺最终成为泡影。

3. 隐瞒土地使用年限

商业用房的土地使用权年限通常为40年或50年，与住宅用地的70年相比存在明显差异。一些开发商在销售过程中故意隐瞒这一点，只强调“可居住”的事实，忽视了土地使用年限的问题。

“商改住”虚假宣传的法律责任

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，经营者不得通过虚假或引人误解的宣传误导消费者。在房地产销售领域，虚假宣传行为可能涉及以下责任：

1. 民事赔偿责任

如果购房者因虚假宣传而遭受损失，可以向法院提起诉讼要求赔偿。根据《民法典》，开发商需要承担相应的民事责任，赔偿范围包括购房者的实际损失和预期利益。

在厦门某“商改住”项目纠纷中，法院判决开发商退还购房者部分已付房款，并赔偿其因虚假宣传产生的信赖利益损失。

2. 行政处罚

根据《广告法》和《城乡规划法》的规定，行政机关可以对虚假宣传行为进行查处。典型的行政处罚措施包括罚款、吊销营业执照等。

曾有厦门某房地产公司因在销售过程中虚构“周边设施完善”的事实被市场监督管理局罚款50万元，并勒令停业整顿。

3. 刑事责任

如果虚假宣传行为情节严重，构成诈骗罪或非法经营罪的，相关责任人可能面临刑事追究。已有部分房地产企业负责人因类似行为被判刑入狱。

“商改住”项目中的法律风险防范

为了保护自身合法权益，在“商改住”房产时，购房者应注意以下几点：

1. 仔细审查规划文件

购房者应要求开发商出示相关土地使用证明和规划调整批文，了解房产的具体用途和性质。

厦门商改住虚假宣传案例分析及法律责任探讨 图2

2. 签订正式购房合同

在签订购房合明确约定房屋的使用用途，并将销售人员的相关承诺纳入书面合同中。

3. 保留宣传材料作为证据

购房者应妥善保存开发商提供的所有宣传资料，包括预售广告、销售话术录音等。这些材料可能成为日后维权的重要证据。

4. 及时向政府部门反映问题

如果发现开发商存在虚假宣传行为，应及时向当地住建部门或市场监督管理局举报，维护自身的合法权益。

“商改住”项目虽然在一定程度上缓解了住宅用地紧张的问题，但如果因此忽视法律风险和消费者权益保护，则可能导致更大的社会矛盾。对于开发者而言，在追求经济效益的更应该遵守法律法规，尊重市场规则；而对于购房者来说，提高法律意识、谨慎购房同样重要。

只有通过法律手段严厉打击虚假宣传行为，才能真正维护房地产市场的健康秩序，保障消费者的合法权益。随着相关法律法规的不断完善和执行力度的加强，“商改住”项目中的不正当竞争现象必将得到有效遏制。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）