起诉开发商继续履行合同：法律依据与案例分析

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖合同纠纷案件也呈现逐年上升的趋势。购房者因开发商未能按期交付房屋或办理产权过户手续而提起诉讼的情形尤为常见。结合相关法律法规以及实际案例，探讨在商品房买卖过程中，购房者如何通过法律途径要求开发商继续履行合同义务。

商品房预售合同的基本概念与法律特征

商品房预售是指购房者在开发商尚未完成房屋建设的情况下，预先签订购房合同并支付定金或部分房款的交易模式。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房预售必须符合一定的条件，包括开发商取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证，并向县级以上人民政府房产主管部门办理预售登记，领取商品房预售许可证。

在司法实践中，商品房预售合同纠纷主要集中在以下几个方面：1. 开发商未按期交付房屋；2. 面积误差导致的价款调整争议；3. 合同履行过程中产生的费用分担问题；4. 因开发商原因导致购房者无法办理产权过户手续等。

起诉开发商继续履行合同：法律依据与案例分析 图1

起诉开发商继续履行合同的法律依据

在商品房预售合同纠纷案件中，购房者作为守约方有权要求违约方（即开发商）继续履行合同义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十条的规定，债权人可以请求债务人继续履行合同义务，但应当支付必要的费用。

具体到商品房预售合同纠纷中，购房者可以基于以下法律依据提起诉讼：

1. 未按期交付房屋：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，开发商迟延交付房屋的，购房者有权要求赔偿。在司法实践中，法院通常会根据合同约定以及实际损失情况判决开发商承担违约责任。

2. 面积误差处理：根据《商品房销售管理办法》第二十一条的规定，在预售商品房时，开发商应当向购房人明示所售商品房的面积，并在合同中载明面积和面积差异的处理。如果实际交房面积与合同约定面积存在差异，购房者可以要求调整房价或者解除合同。

3. 房屋质量不合格：根据《建筑法》第六十条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。如果开发商未经验收合格就擅自交付使用的，购房者有权拒绝接收，并要求开发商承担相应责任。

4. 未能办理产权过户手续：根据《城市房地产管理法》第六十二条的规定，房屋所有权转移登记应当由买受人和出卖人共同申请。如果因开发商原因导致购房者无法办理产权过户手续，法院通常会判决开发商协助办理相关手续。

实际案例分析

1. 案例一：未按期交付房屋

张三与产集团签订《商品房预售合同》，约定2023年6月30日交房。截至起诉时，该楼盘仍未通过竣工验收，导致张三无法按期入住。法院经审理认为，开发商违反了合同约定的交房时间以及《城市房地产管理法》的相关规定，判决开发商支付违约金并继续履行合同义务。

2. 案例二：面积误差争议

李四某楼盘商品房一套，合同约定建筑面积为120平方米，但实际测量仅为15平方米。李四以此为由要求退房或调整房价。法院审理后认为，双方在合同中未明确约定面积差异的处理，因此应当按照《商品房销售管理办法》的相关规定进行处理。

3. 案例三：房屋质量问题

王五的商品房存在严重的质量问题，墙体开裂、渗水等。王五回起诉至法院，要求开发商修复并承担相应损失。法院经调查后认为，虽然该房屋已通过竣工验收备案，但确实存在质量问题，因此判决开发商进行整改并赔偿购房者相关损失。

起诉开发商继续履行合同：法律依据与案例分析 图2

购房者权益保护建议

1. 签订合要谨慎：购房者在签订商品房预售合应当认真阅读合同条款，并就容易引发争议的事项（如交房时间、面积差异处理方式等）与开发商充分协商，必要时可请专业律师参与。

2. 保留相关证据：购房者在交易过程中要注意保存好所有与购房相关的凭证和文件，包括购房合同、付款发票、开发商承诺函等。这些材料在提起诉讼时可能会成为重要的证据。

3. 及时主张权利：如果发现开发商存在违约行为，购房者应当时间向对方提出书面异议，并保留相关沟通记录。必要时可以通过法律途径维护自身权益。

商品房预售合同纠纷案件的妥善处理不仅关系到购房者的切身利益，也影响着整个房地产市场的健康发展。在实践中，法院会综合考虑合同约定、法律规定以及实际情况来平衡双方权利义务关系。购房者应当增强法律意识，在遇到问题时及时寻求专业帮助，通过合法途径维护自身权益。

（本文案例均改编自真实案件，为保护隐私，已对人物信行脱敏处理）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）