某集团物业服务纠纷案例分析

随着城市化进程的加快，物业管理行业逐渐成为社会经济发展的重要组成部分。随之而来的物业服务纠纷案件也呈现出上升趋势。结合具体案例，深入探讨某集团物业服务纠纷的相关法律问题，以期为相关从业者和研究者提供参考。

物业服务合同纠纷已成为民事诉讼中的常见类型之一。这类纠纷往往涉及业主与物业管理公司之间的权利义务关系，因服务质量、收费标准、维修责任等问题而引发争议。某集团作为一家具有一定规模的物业管理企业，在服务过程中也面临着诸多法律挑战。从法律规定出发，结合实际案例，分析物业服务合同履行过程中的常见法律问题。

案情概述与法律适用

（一）案件基本情况

以近期审理的一起物业服务纠纷案为例，被告李四于2024年7月入住某小区A幢701室（建筑面积为182.02平方米）。浙江东方集团物业管理有限公司自被告入住前已经开始为该小区提供物业服务。2024年1月1日，原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告向全体业主及物业使用人提供物业服务；服务内容包括房屋建筑公共部位的维修、养护与管理；收费标准为：高层公寓住宅按每月每平方米0.8元收取物业服务费，非住宅则按每月每平方米2元计算。合同期限自2024年1月1日起至2024年12月31日止。

某集团物业服务纠纷案例分析 图1

双方还签订了补充协议，约定非住宅业主或物业使用人的电梯电费为每月10元，住宅业主或物业使用人的电梯电费为每月30元。后双方于2025年和2026年续签了合同，将合同期限延续至2028年7月30日。

在原告提供物业服务期间，存在被告所住的楼层通道被他人设置广告牌、堆放杂物，墙面污垢长期未清洗，大厦花坛被堆放垃圾以及紧靠外墙边缘的公共部位被人堆放杂物的现象。上述情况表明，原告未能完全履行合同约定的维修、养护与管理义务。

（二）法院判决要点

1. 法院认定被告作为小区业主，应当按照物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。

2. 法院指出原告在提供服务的过程中存在瑕疵。具体表现为小区公共部位维护不足、卫生状况不佳等问题。

3. 法院认为，虽然原告未能完全履行合同义务，但其已经提供了基本的物业服务，因此被告仍需支付相应服务费用；对于服务质量问题，被告可以通过要求原告限期整改等方式解决，而非以拒付物业费作为对抗手段。

常见法律问题分析

（一）物业服务合同的效力

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条至第九百四十四条的规定，物业服务合同是业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的双方协议，其内容应当符合法律规定，并经相关程序确认。合同一旦生效，对双方均具有法律约束力。

本案中，原告与业主委员会签订的物业服务合同经过了合法程序，应当视为有效合同。被告作为小区业主，虽然并未直接与原告签订合同，但通过入住行为接受了该合同项下的权利义务。

（二）物业管理公司的服务范围

根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人（即物业管理公司）应当按照约定内容履行自己的义务，包括但不限于维护物业共用部位、共用设施设备的日常运行、卫生保洁等。这些规定在本案中得到了充分体现。

虽然原告在提供服务过程中存在一定的问题，但法院认为其基本履行了合同义务。在判决中对被告提出了明确要求：应按期缴纳物业服务费，如果发现服务存在问题，应当通过合法途径解决，如向物业管理公司提出书面意见或申请业主委员会介入调解。

（三）业主的权利与义务

根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按时支付物业费。即使对物业服务不满，也应当通过正当渠道解决问题，而不是拒付物业费。这种行为不仅违反了合同约定，还可能影响其他业主的合法权益，甚至危及小区公共事务的正常运行。

在本案中，被告以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费的行为并不符合法律规定。法院明确指出，即便对服务有意见，业主也应当通过支付费用和提出建议的方式行使权利，而非采取对抗性手段。

法律责任与纠纷解决途径

（一）违约责任认定

在确定物业管理公司是否存在违约行为时，需要结合合同约定和实际履行情况综合判断。如果物业管理公司存在服务质量问题，则可能构成违约；但若业主以此为由拒绝支付物业费，则可能会被视为另一方的违约行为。

具体到本案，法院认为原告在服务过程中确实存在不足，但这些并不足以成为被告拒付物业费的理由。在最终判决中，法院要求被告继续履行合同义务，并支付相应的物业服务费用。

（二）纠纷解决途径

在遇到物业服务纠纷时，业主可以通过以下几种方式维护自身权益：

1. 协商解决：与物业管理公司直接沟通，提出具体意见和建议。

2. 调解机制：通过业主委员会或社区调解组织寻求调解。

3. 诉讼途径：如果其他方法无法解决问题，可以选择向法院提起诉讼。

在采取任何行动之前，业主应当尽量收集相关证据材料，包括服务质量问题的照片、视频等，以便在需要时能够提供充分的证明。

案例启示与防范措施

（一）对物业管理公司的启示

1. 定期开展服务满意度调查，及时了解业主需求。

2. 加强员工培训，确保服务质量符合合同约定。

3. 建立完善的投诉处理机制，并在时间响应业主提出的合理诉求。

通过以上措施，可以有效减少纠纷的发生，提升企业信誉和业主满意度。

（二）对业主的建议

1. 详细了解物业服务合同内容，在签订前明确各项权利义务关系。

2. 遇到服务问题时，应当以理性方式表达不满，并积极寻求解决途径。

3. 按时缴纳物业费以保障物业管理工作的正常运行。

某集团物业服务纠纷案例分析 图2

物业服务合同纠纷的妥善处理需要业主与物业管理公司共同努力。一方面业主应当依法履行支付物业服务费的义务，物业管理公司也应不断提升服务质量和水平，确保自身行为符合法律规定。通过各方的配合与努力，可以最大限度减少矛盾和争议，促进社区和谐发展。

希望相关企业和个人能够以本案为鉴，认真学习并遵守法律法规，在遇到类似问题时能够采取更加合理、合法的方式来解决问题，共同维护良好的社会秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）