房产转售合同纠纷案例分析|法律适用与风险防范

房产转售合同纠纷的定义与发展

在当代中国房地产市场高速发展的背景下，房产转售交易日益频繁。随之而来的是各类房屋买卖合同纠纷的增多，这不仅影响了交易秩序，也对法律体系提出了更高的要求。房产转售合同纠纷，是指在二手房交易过程中，买卖双方因履行房屋买卖合同而产生的权利义务争议，涉及到合同无效、解除、违约责任等多个方面。

房产转售合同作为典型的双务合同，在履行过程中可能受到多种因素的影响。二手房与新房相比，其权属关系更为复杂，可能存在抵押、查封、共有等情形。交易流程较长，涉及房屋评估、贷款审批、税费缴纳等多个环节。购房者对房屋的物理状况和权属信息往往依赖于卖方提供的资料，这种信息不对称增加了纠纷发生的可能性。

在司法实践中，房产转售合同纠纷呈现以下特点：争议类型多样化，既有因合同无效引发的权利主张，也有因履行障碍导致的责任追究；诉讼标的额普遍较大，牵涉金额多为数十万甚至数亿元；案件事实较为复杂，常常涉及多方主体及多重法律关系。

房产转售合同纠纷案例分析|法律适用与风险防范 图1

房产转售合同的基本法律概念

1. 合同成立与生效的条件

根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条，房屋买卖合同自双方签字或盖章时成立。合同的效力需满足以下条件：

当事人具有完全民事行为能力；

意思表示真实；

不违反法律、行政法规的强制性规定或者公序良俗；

标的内容确定且可履行。

2. 房产转售合同的主要条款

一份有效的房屋买卖合同应当包含以下

房产转售合同纠纷案例分析|法律适用与风险防范 图2

当事人基本信息（姓名、身份证号码、等）；

房屋的基本情况（坐落位置、产权证号、建筑面积、使用性质等）；

交易价格及支付；

履行期限与（包括交房时间、过户时间等）；

违约责任条款。

3. 合同履行过程中的常见风险

房产转售过程中，卖方可能遇到买方Delayed payment或者拒绝交易的情况，而买方则担心房屋存在权利瑕疵或无法按时交付。这种信息不对称可能导致双方利益受损。

房产转售合同纠纷案例分析

在司法实践中，常见的房产转售合同纠纷类型包括：

1. 因标的物瑕疵引发的纠纷

案例：某购房者购买一套二手房后发现该房屋存在严重的结构安全隐患，严重影响居住安全。买方主张解除合同。

法律分析：根据《民法典》第五百一十一条规定，卖方应保证所出售房产不存在质量缺陷。若因出卖人的过错导致标的物不符合约定的质量要求，买方有权要求修复、更换或解除合同，并可主张损害赔偿。

2. 合同履行期限与的争议

案例：A公司作为中介，在促成买卖双方签订房屋买卖合未明确约定过户时间。后因政策变化导致税费增加，卖方拒绝配合办理过户手续。

法律分析：此类纠纷主要涉及合同条款的具体理解与执行。如果合同对履行期限有明确规定，则当事人必须严格遵守；若约定不明，法院会根据交易习惯和诚实信用原则进行解释。

3. 逾期交房或的违约责任

案例：B购房者购买一套期房，开发商因资金链断裂导致项目烂尾，房屋迟迟无法交付使用。

法律分析：根据《民法典》第五百八十三条规定，如一方延迟履行债务或者有其他违约行为，在催告的合理期限内仍不履行，则另一方可以请求继续履行或解除合同，并要求赔偿损失。

房产转售合同纠纷中的法律责任与解决路径

1. 主要法律依据

《民法典》关于买卖合同的相关规定；

《城市房地产管理法》；

《 商品房销售管理办法》；

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

2. 争议解决的主要

当房产转售合同发生纠纷时，当事人可以选择以下解决路径：

协商调解：双方自行协商或通过人民调解委员会等第三方组织进行调解；

仲裁：基于合同中的仲裁条款向约定的仲裁委员会申请仲裁；

诉讼：直接向人民法院提起民事诉讼。

3. 违约责任的具体承担

实践中，如因卖方原因导致合同不能履行或延迟履行，则买方可以要求继续履行、支付违约金、赔偿损失等。具体承担责任时需考虑以下因素：

违约的性质及程度；

是否存在可归责于当事人的情节（如不可抗力）。

法律风险防范建议

为减少房产转售合同纠纷的发生，建议买卖双方采取以下措施：

1. 严格审查交易房源

卖方应确保所售房产无权利缺陷（如未被抵押、查封等），买方则需详细查询房屋信息，必要时可请专业机构进行尽职调查。

2. 审慎签订合同

双方应全面阅读合同条款并仔细协商，特别注意支付、履行期限与违约责任部分的约定。必要时可专业律师或房地产经纪人。

3. 履行及时告知义务

合同履行过程中，一旦出现任何可能影响交易顺利进行的情形（如卖方需暂时占用房屋），应及时通知对方，并共同商讨解决方案。

4. 选择可靠的中介服务

使用正规的房地产经纪机构，其不仅能够提供专业的居间服务，还能在签订合为双方提供法律服务，有效降低交易风险。

加强法规宣传与完善制度建设

房产转售合同纠纷是市场经济运行中的常见现象。要减少纠纷的发生，需要政府、市场和社会各界共同努力：

加强对购房者的法律知识普及，提高其依法维权意识；

规范房地产中介市场，提升从业人员的职业素养和专业能力；

完善相关法律法规，确保房产交易法律体系的科学性和可操作性。

通过各方的共同努力，建立一个公平、公正、透明的房产交易市场环境，不仅能够保障人民群众的合法权益，也将促进我国房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）