租赁合同纠纷再审案例分析|租赁合同违约责任|租赁法律实务探讨

租赁合同纠纷是民事诉讼中较为常见的一类案件，涉及房屋租赁、土地租赁、设备租赁等多种形式。在司法实践中，部分租赁合同纠纷案件因一审或二审判决未能充分解决争议，当事人往往会选择申请再审（即“再审”）。通过分析具体案例，探讨租赁合同纠纷再审案件的法律要点及实务难点。

租赁合同纠纷再审案件的核心在于对原审判决的审查与补充。再审程序并非简单的重复审理，而是通过对原审裁判的全面审视，发现可能存在的事实认定错误或法律适用偏差，从而作出更符合法律规定和公平正义的裁判结果。结合典型案例，从租赁合同的签订、履行、违约责任及解除等方面展开分析。

租赁合同纠纷再审案件的特点

租赁合同纠纷再审案例分析|租赁合同违约责任|租赁法律实务探讨 图1

1. 程序复杂性

再审程序通常涉及对原审判决的全面复查，包括事实认定和法律适用两个层面。当事人在申请再审时，需提供足以推翻原审裁判的新证据，或证明原审裁判存在明显的法律错误。

2. 争议焦点集中

租赁合同纠纷再审案件的争议点往往集中在以下几个方面：

合同效力问题（如是否无效、可撤销）；

违约责任的认定与承担；

解除权的行使条件；

损害赔偿范围的确定。

3. 实体法律适用难度高

租赁合同纠纷涉及民法典、合同法等相关法律法规，且具体案件中可能还会涉及到担保法、物权法等其他部门法。再审程序中，如何准确适用法律是一个重要难点。

典型案例分析

案例一：租赁合同无效情形下的责任划分

案情概述

2018年，张三与李四签订了一份商铺租赁合同，约定租期为五年，租金为每月5万元。合同签订后，张三支付了首期半年租金，并开始使用商铺。在履行过程中，张三发现该商铺存在产权瑕疵，且出租方李四并非房屋所有权人，其出租行为构成无权代理。2021年，张三以租赁合同无效为由提起诉讼，要求返还租金并赔偿损失。

一审、二审判决

一审法院认为，李四在签订合隐瞒了非所有权人的事实，导致合同无效，并判决李四退还部分租金。李四不服一审判决，提起上诉，主张其行为构成表见代理，租赁合同应为有效。二审法院维持了一审判决。

再审结果

张三对二审判决仍不满意，申请再审，理由是二审法院未充分考虑其实际损失。再审法院经审查认为，李四的行为不构成表见代理，且原审判决关于租金退还的比例存在不当之处，最终改判李四全额返还租金并赔偿合理损失。

法律分析

本案争议焦点在于租赁合同的效力认定及无效后的责任划分。根据《民法典》第七百零八条规定，出租人对租赁标的物无所有权或处分权的，不影响租赁合同的效力。在本案中，李四并非房屋所有权人，且其出租行为未得到权利人的追认，因此租赁合同应为无效。再审法院通过对原审裁判的审查，纠正了二审判决中关于损失赔偿范围的认定偏差。

案例二：违约责任与解除权的行使

案情概述

2019年，王五与赵六签订了一份设备租赁合同，约定租期为两年，租金为每月3万元。合同履行期间，王五因经营不善未能按期支付租金，累计拖欠租金达6个月。赵六据此主张解除合同并要求赔偿损失。

一审、二审判决

一审法院认为，王五的行为构成违约，支持了赵六解除合同的请求，并判令其赔偿部分损失。王五不服一审判决，提起上诉，主张其愿意继续履行合同。二审法院驳回了王五的上诉，维持了一审判决。

再审结果

王五申请再审，理由是原审判决未充分考虑其提出的调解方案。再审法院经审查认为，原审裁判在事实认定和法律适用上均无明显错误，因此驳回了再审申请。

法律分析

租赁合同纠纷再审案例分析|租赁合同违约责任|租赁法律实务探讨 图2

本案涉及租赁合同中违约责任与解除权的行使问题。根据《民法典》第五百二十五条、第五百七十八条的规定，承租人未按约定支付租金的，出租人有权主张解除合同并要求赔偿损失。在司法实践中，法院通常会尊重当事人对合同履行的选择，但若违约情况已达到根本性违约的程度，则支持出租人的解除请求。

租赁合同纠纷再审案件的法律要点

1. 合同效力认定

租赁合同的效力直接关系到双方权利义务的分配。在再审程序中，需重点审查是否存在欺诈、胁迫等无效或可撤销的情形。

2. 违约责任与解除权

违约方的行为是否构成根本性违约是判断解除权行使的关键。再审法院需结合合同约定和履行情况，综合认定违约责任。

3. 损害赔偿范围

损害赔偿应以实际损失为限，避免超出合理预期范围。法院在裁判时应充分考虑市场行情、租赁物的使用价值等因素。

4. 举证责任分配

再审程序中，申请再审方需提供足以推翻原审裁判的新证据或法律依据，而被申请人则需针对其主张提交相应的反驳证据。

租赁合同纠纷再审案件的实务建议

1. 注重事实证据的收集与保存

在租赁合同履行过程中，当事人应妥善保管相关证据（如租金支付凭证、维修记录等），以便在发生争议时能够充分举证。

2. 及时行使权利，避免超过诉讼时效

租赁合同纠纷再审申请需在法定期限内提出，建议当事人在收到二审判决后及时专业律师，明确是否符合再审条件。

3. 寻求专业法律帮助

租赁合同纠纷涉及的法律关系较为复杂，建议当事人在处理再审案件时寻求专业律师的帮助，以确保自身合法权益得到充分保护。

租赁合同纠纷再审案件的处理不仅关乎当事人的权益保障，也体现了司法公正与法律权威。通过对典型案例的分析和法律要点的我们希望为实务操作提供一定的参考。随着《民法典》及相关司法解释的不断完善，租赁合同纠纷再审案件的裁判标准也将更加明确，从而进一步推动租赁市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）