房屋买卖附有违建纠纷案例分析与法律适用要点

随着我国城市化进程的加快以及房地产市场的快速发展，房屋买卖纠纷问题日益突出。房屋买卖附带违法建筑（以下简称“违建”）的问题尤为复杂，涉及法律关系多样、行政法规冲突以及司法实践疑难等多个层面。通过典型案例分析的方式，探讨房屋买卖中违建问题的法律适用要点，并提出相应的法律建议。

房屋买卖附有违建纠纷案例概述

房屋买卖附有违建纠纷通常指在房屋交易过程中，买方因所购房屋存在未依法审批或未取得合法手续的建筑部分（即违建）而引发的纠纷。这类纠纷往往涉及《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城乡规划法》以及《中华人民共和国民法典》等法律法规的交叉适用。

房屋买卖附有违建纠纷案例分析与法律适用要点 图1

典型案例：张三李四名下的一处房产，合同约定交易总价为10万元，并未明确提及房屋内存在的违章搭建部分。但在办理过户手续时，当地行政机关通知该建筑物存在未审批的扩建部分，需依法拆除或补办手续。李四以合同未明确提及违建问题为由拒绝履行相关义务，张三遂诉诸法院。

房屋买卖附有违建纠纷的法律适用要点

（一）违建的法律性质认定

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于违法建筑。违建在法律上具有以下性质：

1. 行政违法性：违建行为违反了城市规划管理秩序，需承担相应的行政处罚责任。

2. 物权瑕疵：违建部分在房屋的所有权转移中可能存在权利瑕疵，买方可能因违建房屋而面临权利受限的风险。

（二）合同履行中的义务分配

根据《中华人民共和国民法典》第六百一十条的规定，买卖合同的标的物存在权利瑕疵或第三人主张权利的，出卖人应当依法承担相应的责任。在房屋买卖中：

1. 出卖人的告知义务：出卖人应如实披露交易房屋是否存在违建问题，并协助买方了解相关行政法律风险。

2. 买方的风险自担原则：如果合同未明确约定违建问题，通常视为买方自愿承担由此产生的法律后果。但司法实践中，法院会综合考量双方的过错程度。

（三）司法裁判中的风险分配

在房屋买卖附有违建纠纷中，法院通常会对以下问题进行重点审查：

1. 违法建筑的可整改性：如果违建部分可以补办相关手续或通过行政程序解除限制，则买方有权要求出卖人协助完成。

2. 合同约定的具体条款：如合同明确约定违建部分由买方自行处理，则法院可能倾向于支持出卖人的抗辩。

3. 交易公平原则：如果违建部分对房屋的使用价值影响重大，法院可能会判决解除合同并退还部分或全部购房款。

典型案例裁判要点分析

案例一：买方因违建问题要求解除合同

案情简介：王五赵六名下的商铺，合同未提及违建问题。后行政机关通知该商铺存在未批建的部分需拆除。王五起诉至法院，要求解除合同并退还全部购房款。

裁判要点：

1. 法院认定违建部分对房屋的使用价值和价值贬损具有重大影响。

2. 买卖双方在签订合未就违建问题作出明确约定，违反了出卖人的告知义务。

3. 裁判结果：支持买方解除合同并要求返还购房款。

案例二：买卖双方自行约定违建处里

案情简介：刘某王某名下住宅一套，约定“如房屋存在违建问题，由买方自理”。後该房屋因未取得建筑规划许可被行政机关责令限期拆除。

裁判要点：

1. 法院认为合同条款明确约定了买方需自行承担违建风险。

2. 受委托法院指出，合同中涉及行政法规的条款不能豁免一方逃避行政责任，但买方已知晓并自愿承担相应义务。

3. 裁判结果：驳回了刘某解除合同的请求，仅支持其要求王某协助办理相关手续。

法律建议与风险防范

1. 买卖双方应建立健全的信息披露机制

出卖人有义务主动告知房屋是否存在违建问题，买方也应对交易标的物进行充分调查。

2. 合同条款需明确约定相关责任

房屋买卖附有违建纠纷案例分析与法律适用要点 图2

如“违建部分由哪一方负责处里”“未履行相关手续时如何处理”等，可有效降低日後纠纷发生的概率。

3. 注意行政法律风险的转嫁问题

买卖双方需充分评估当地对於违建建筑的管理政策和司法实践，必要时可谘询专业律师或行政主管部门。

4. 买方应理性评估交易风险

?? 若发现房屋存在重大违法建筑问题，买方可在签署合同前对市场价值进行重新评估，在必要时放弃购买以避免损失扩大。

房屋买卖附有违建纠纷案件的处理及裁判结果往往牵涉多方面的法律关系和政策因素。在司法实践中，法院会结合合同条款、行政法规以及当事人双方的过错程度作出判决。随着《城乡规划法》等相关法律法规的完善，房屋买卖中的违建问题将进一步规范化，建议买卖双方提高法律风险意识，在交易过程中谨慎操作，以最大程度保护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）