代理房屋买卖诈骗案例分析：法律实务与风险防范

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖活动日益频繁。在房屋买卖过程中，一些不法分子利用信息不对称、法律漏洞等手段，以“代理房屋买卖”为名实施诈骗行为，严重侵害了人民群众的财产权益和社会经济秩序。对“代理房屋买卖诈骗”这一现象进行深入分析，结合实际案例，探讨其法律定性、法律责任及防范对策。

代理房屋买卖诈骗案例分析：法律实务与风险防范 图1

“代理房屋买卖诈骗”的概念与特点

（一）代理房屋买卖的概念

代理房屋买卖是指委托人通过中介或其他代理人协助完成房屋买卖交易的行为。这种模式在现代房地产市场中非常普遍，尤其是在一线城市，由于房屋交易流程复杂、信息分散，许多购房者会选择通过专业机构或个人进行代理。

（二）诈骗行为的界定

根据《中华人民共和国刑法》的相关规定，诈骗是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。在代理房屋买卖过程中，如果代理人利用其职务便利，采取欺骗手段获取委托人的信任，并最终达到非法占有的目的，则构成诈骗罪。

（三）常见形式与手段

1. “赚差价”行为：部分代理商以低价揽客，承诺帮助委托人以低于市场价房屋或以高于市场价出售房屋，但通过虚构交易信息、隐瞒真实行情等手段牟利。

2. 捂盘惜售：代理商故意拖延交易进度，待房价上涨后再以高价出售，从中赚取差价。

3. 伪造合同：利用空白合同或修改后的合同，在委托人不知情的情况下更改条款，非法获取利益。

代理房屋买卖诈骗的法律分析

（一）相关法律法规依据

1. 《中华人民共和国民法典》

- 第五百二十四条规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己代理的其他民事主体实施民事法律行为，或者为自己牟取利益。”

- 千六十三条规定：“代理人在执行代理职务时，因违法行为给被代理人造成损害的，应当承担赔偿责任。”

2. 《中华人民共和国刑法》

- 第二百六十六条规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”

（二）犯罪构成要件

1. 主体：一般为主观故意的自然人或组织，包括房地产中介公司、个人代理人等。

2. 主观方面：以非法占有为目的，具有明知故犯的心理状态。

3. 客体：侵犯的是委托人的财产权利以及社会主义市场经济秩序。

4. 客观方面：通过虚构事实或者隐瞒真相的实施诈骗行为，且达到数额较大的标准。

（三）法律定性与责任认定

在司法实践中，代理房屋买卖诈骗案件的定性和责任划分需要综合考虑以下因素：

- 涉案金额大小是判断是否构成犯罪的关键。

- 行为人的主观故意程度（如是否事先预谋、是否有组织策划）。

- 受害人是否存在过错或过失（如有无尽到必要的注意义务）。

典型案例分析

（一）案例一：中介公司“赚差价”案

基本案情：

A房地产中介公司在为客户代理房屋买卖时，谎称市场行情不好，建议该客户以低于市场的价格委托出售。随后，中介公司以高价将该房屋售出，并从中截留差额部分。

法律分析：

1. 根据《中华人民共和国合同法》，中介公司作为代理人应当忠实履行职责，不得损毁被代理人的利益。

2. 本案中，A公司的行为符合“诈骗罪”的构成要件，最终法院依法判处其负责人有期徒刑并处罚金。

（二）案例二：二房东诈骗案

基本案情：

B以投资房屋租赁为名，通过中介公司获取房源后，隐瞒其并非真正房主的事实。在与购房者签订合同过程中，B伪造了“房东授权委托书”，骗取购房者支付定金及相关费用。

法律分析：

1. 该行为属于典型的合同诈骗，违反了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定。

2. 法院审理认为，B行为不仅损害了购房者的合法权益，还破坏了正常的房屋交易秩序，依法应从重处罚。

风险防范对策

（一）加强对代理机构的监管

1. 资质审核：政府相关部门应当严格审查房地产中介及代理机构的资质，建立行业准入机制。

2. 动态监管：通过大数据平台对中介机构的交易记录进行实时监控，及时发现和查处违法行为。

（二）提升委托人法律意识

1. 合同审查：购房人在签订委托合应当仔细阅读并理解合同条款，特别注意有关佣金、服务费及相关责任分担的内容。

2. 保存证据：在交易过程中，妥善保存所有书面文件和电子记录，一旦发现异常情况，及时向相关部门举报。

（三）完善法律制度

1. 明确各方权利义务：建议通过立法进一步明确房屋买卖代理过程中的权利义务关系，尤其是对代理人的行为规范作出详细规定。

2. 提高违法成本：加大对诈骗行为的惩处力度，形成有效威慑作用。

代理房屋买卖诈骗案例分析：法律实务与风险防范 图2

代理房屋买卖诈骗案件频发，不仅损害了人民群众的利益，也影响了房地产市场的健康发展。为此，需要从法律制度完善、市场监管强化及公众法律意识提升等多个层面入手，构建全方位的风险防范体系。随着相关法律法规的进一步健全，相信此类问题将得到有效遏制。

本文通过对代理房屋买卖诈骗案例的深入分析，揭示了该类犯罪行为的法律特征及其社会危害性，并提出了相应的防范对策。希望对从事房地产法律实务工作的们有所帮助，也能为政府相关部门制定政策法规提供参考依据。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）