房产纠纷案例闹退房：典型案例解析与法律应对策略

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖合同纠纷问题日益突出，其中“闹退房”现象更是引发了广泛关注。“闹退房”，是指购房人在签订商品房买卖合同后，在房屋交付或办理不动产权属证书之前，因各种原因要求解除合同、退还已付房款的行为。这种行为往往伴随着激烈的矛盾冲突和复杂的社会关系，甚至可能引发群体性事件。从法律角度对房产纠纷中的“闹退房”典型案例进行解析，并探讨应对策略。

“闹退房”的概念与成因

房产纠纷案例闹退房：典型案例解析与法律应对策略 图1

1. 何为“闹退房”？

“闹退房”并非一个严格的法律术语，而是社会实践中对购房人通过强烈诉求或对抗方式要求解除商品房买卖合同、退还已付购房款现象的一种俗称。这种行为通常表现为：购房人在未能通过正常协商或诉讼程序解除合采取信访投诉、群体性抗议甚至威胁开发商等方式，试图迫使开发商同意退房。

2. “闹退房”的常见情形

根据司法实践，“闹退房”主要集中在以下几种情形：

房产纠纷案例闹退房：典型案例解析与法律应对策略 图2

- 因商品房买卖合同无效或被撤销导致的退房

开发商未取得预售许可、隐瞒抵押事实、欺诈性销售等情形下，购房人可以依法解除合同并要求退还购房款。

- 因开发商违约导致的退房

如逾期交房、未按期办理房产证、擅自变更规划设计、质量不符合约定等违约行为，购房人可以主张解除合同、退还购房款及其孳息，并要求赔偿损失。

- 因购房人自身原因的协商退房（非“闹”性质）

虽然不属于“闹”的范畴，但事实上也存在开发商与购房人协商一致退房的情形。这种情形多发生在双方自愿的基础上，通常不会引发矛盾冲突。

3. “闹退房”行为的本质与社会危害

“闹退房”行为本身具有强烈的对抗性特征，其本质是一种非正常诉求解决。从法律角度看，“闹”不仅不能解决问题，反而可能导致以下后果：

- 激化矛盾关系，使双方无法通过协商或诉讼程序理性解决问题；

- 可能违反治安管理规定或触犯刑法，导致购房人承担法律责任；

- 影响社会稳定，尤其是群体性“闹退房”事件易引发不良社会影响。

“闹退房”的行为并不可取，且在法律上难以得到支持。

“闹退房”的法律依据

1. 商品房买卖合同的解除条件

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条的规定，购房人可以解除合同的情形包括：

- 不可抗力导致无法履行；

- 房屋存在重大质量问题影响使用；

- 开发商明确表示或以行为表明不履行合同义务；

- 因开发商原因逾期超过合理期限未交付房屋或办理产权证书等。

2. 退房的法律程序

按照法律规定，购房人主张解除合同、退还购房款需遵循以下程序：

（1）协商解决

购房人与开发商达成一致意见，签署《解除合同协议》，明确退款金额及时间表。

（2）调解解决

在双方无法自行协商时，可申请第三方调解机构介入，促使双方达成和解。

（3）诉讼或仲裁途径

如上述均无果，购房人可以向法院提起诉讼或依据合同条款提交仲裁机构处理。

需要注意的是，“闹”并不是法律认可的解决，反而是对购房者自身权益的一种损害。司法实践中，法院更倾向于支持依法主张权利的行为。

“闹退房”的典型案例分析

1. 因开发商违约导致的“闹退房”

案例一：甲某购买了某楼盘的商品房，合同约定2023年5月交付，但截至起诉时尚未交付。甲某多次信访投诉无果后，在售楼处采取、阻挠其他业主正常看房的行为，要求开发商退款。

法院判决：

- 法院支持了甲某解除合同的诉求，判令开发商退还已付购房款及相关利息；

- 认定甲某在维权过程中存在过错行为（如扰乱公共秩序），需承担相应法律责任。

案例分析：

在该案件中，“闹”的行为对购房者自身权益保护并无帮助，反而可能引发不必要的法律后果。

2. 因合同无效或可撤销导致的“闹退房”

案例二：乙某购买的商品房所在土地被法院查封，开发商隐瞒抵押事实，导致无法办理预售许可。乙某在得知真相后强烈要求退房。

法院判决：

- 法院认定商品房买卖合同无效，判令开发商退还全部购房款，并赔偿损失。

案例分析：

在此案中，“闹”的行为并非必要，购房者完全可以通过诉讼途径解决问题。司法实践中，法院更看重的是合同相对性及违约事实是否成立。

3. 因购房人自身原因的“协商退房”

案例三：丙某购买商品房后发现房屋存在严重质量问题，与开发商多次协商无果，未采取过激手段，而是通过法律途径解除合同并获得退款。

法院判决：

- 法院支持解除合同、退还购房款。

分析：

该案件展示了理性维权的效果，购房者合法权益得到了充分保护。

“闹退房”的应对策略

1. 对购房者的建议

（1）理性主张权利

坚决避免采取过激手段，而应通过法律途径解决问题。

（2）全面收集证据

包括合同、付款凭证、交房通知、质量问题照片等。

（3）寻求专业帮助

必要时可专业律师或购房维权组织。

2. 对开发商的建议

（1）建立健全投诉处理机制

及时响应购房者诉求，避免矛盾激化。

（2）合法合规经营

确保预售资质齐全、信息透明公开，避免因自身过错引发纠纷。

3. 对相关部门的建议

（1）加强监管力度

严厉打击开发商违法违规行为，维护购房者的合法权益。

（2）完善纠纷调处机制

建立多部门联动机制，妥善处理群体性事件。

如何预防“闹退房”

1. 购房者层面

- 提高法律意识，充分了解购房风险；

- 购房前仔细审查开发商资质及五证；

- 签订合明确权利义务，避免格式条款侵害自身权益；

2. 开发商层面

- 严格履行合同 obligations，提升售后服务质量；

- 及时处理业主投诉，化解矛盾于萌芽状态；

3.层面

- 完善相关法律法规，明确各方主体责任；

- 加强市场监管，规范房地产市场秩序；

“闹退房”的行为不仅不能解决问题，反而可能引发更严重的法律后果。购房者维权应以法律为准绳，通过合法途径主张权利；开发商也应加强自律，避免因自身过错导致矛盾激化；需进一步完善机制，为双方提供有效的沟通平台。只有各方共同努力，才能构建和谐的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）